عبور راکد بازار مسکن از پیک طلایی
بازار تهی از چشم‌انداز روشن
بررسی‌های میدانی از مناطق اصفهان، نشان‌دهنده کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن است.
استانی که پیش‌ازاین،به دلیل مهاجرپذیری،نزدیکی به پایتخت و موقعیت صنعتی و فرهنگی، همواره در مقایسه با دیگر استان‌ها از رونق نسبی در بازار ملک برخوردار بود.اما دریکی دو سال گذشته شرایط آن متفاوت وظاهرا امسال،دگرگون‌تر شده است.
آمار کشوری هم بیانگر وضعیت ناخوشایند این حوزه در چندماهه امسال است.
بر اساس آمار نایب‌رئیس اتحادیه املاک کشور، حجم معاملات مسکن که در خردادماه افت شدیدی داشت، در تیرماه ۱۴۰۴ تقریباً به صفر رسید و خریدوفروش عملاً متوقف شد. این در حالی است که تورم مسکن نیز نسبت به ماه‌های قبل، کاهش‌یافته و رشد قیمت‌ها کُندتر شده است. اما بازار معاملات،همچنان سرد، راکد و بدون چشم‌انداز روشن برای نیمه دوم سال، اکنون اجاره‌نشینان را به خود مشغول داشته است.
واضح آنکه در شرایطی قرارگرفته‌ایم که فقدان یک آینده شفاف و مشخص برای مسکن و ساخت‌وساز، موجب رفتارهای انتظاری از سوی سرمایه‌گذاران،فروشندگان و خریداران این حوزه شده است.
فرایندی که باعث شده است بازاری که در این ایام می‌بایست در اوج معاملات پررونق خود قرار می‌داشت با ریزش قابل‌توجه تعداد معاملات و رکود روبرو باشد. حتی نشانه‌هایی از عقب‌نشینی قیمتی در برخی محلات،شکل‌گرفته است که ناشی از تغییرات منطقه‌ای،نوسانات تقاضا و سیاست‌های مهاجرتی است باوجود شرایط نامتعادل از هم‌اکنون هشدارها برای ادامه این دوران بی‌رونقی در ادامه سال هم شنیده می‌شود که ثمرات این وضعیت، بیکاری بیشتر، رکود ساخت‌وساز،کمیاب شدن مسکن درنهایت گرانی مسکن در سال‌های آینده خواهد بود.
در این زمینه رییس اتحادیه دفاتر مشاوره املاک شهرستان اصفهان با اشاره به افزایش ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی می‌گوید: نرخ مسکن،افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نسبت به سال گذشته داشته است.
حجازی تأکید می‌کند: با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن اصفهان، رکود، همچنان سایه خود را بر این بازار گسترده کرده است. او ادامه می‌دهد: اگرچه بازار خریدوفروش راکد مانده، اجاره‌بها و رهن مسکن در اصفهان رشدی ۲۵ درصدی داشته است. این افزایش، در شرایطی رخ می‌دهد که همچنان بسیاری از منازل خالی هستند . وی یادآور می‌شود:البته این خانه‌ها تأثیر چندانی در تعیین نرخ اجاره ندارند و مشکل بازار اجاره را باید در مجموعه‌ای از عوامل جست‌وجو کرد.
این فعال خروج بازار از رکود را وابسته به حمایت جدی دولت و شهرداری می‌داند.
به گفته حجازی باید موانع قانونی برای سازندگان کاهش یابد و بسته‌های تشویقی واقعی از سوی نهادهای شهری و دولتی ارائه شود تا سرمایه‌ها دوباره به سمت ساخت‌وساز بازگردند.
بازار، افسارگسیخته و بلاتکلیف
با خروج بخش عمده‌ای از متقاضیان خرید از بازار،بنا به دلایل اقتصادی و انتظارات تورمی که این روزها بر بازارها حاکم گشته است، تقاضا به‌طور طبیعی به سمت بازار اجاره هدایت‌شده که درنتیجه فشار تقاضای اجاره نیز منجر به افزایش مجدد نرخ‌ها شده است.
حال‌آنکه دولت،سقف ۲۵ درصدی را برای افزایش اجاره‌بها تعیین نموده اما نبود ابزار نظارتی و اجرایی باعث شده این مصوبه بیشترازآنکه اجرایی شود جنبه توصیه‌ای داشته باشد. شواهد نشان داده است که بدون سیاست‌های تشویقی و مکانیسم‌های تنبیهی مؤثر، بازار اجاره در فصل جابه‌جایی مسیر خود را خواهد رفت.
از طرفی دیگر نیز بازار مسکن با بازگشت حدود ۴۰۰ هزار مهاجر افغان به کشورشان روبروست که موجب ممنوعیت اسکان اتباع خارجی حتی مجاز در مناطقی از استان شده است. موضوعی که باعث افزایش عرضه در بازار اجاره به‌ویژه در بعضی از محلات اصفهان شده و در مواردی بر طبق گزارش‌های میدانی شنیده می‌شود تا ۳۰ درصد کاهش اجاره‌بها را به همراه داشته است که به‌تبع در خریدوفروش هم بی تاثیر نیست.
در ارتباط با تاثیر خروج اتباع بر بازار اجاره، یداللهی فعال بازار مسکن به دنیای اقتصاد می‌گوید : بدون تردید خارج شدن بخشی از مشتریان اجاره در هر شهری درروند افزایش خانه‌ها خالی و بهبود شرایط اجاره در آن منطقه بی تاثیر نیست.
وی تصریح می‌کند: در اصفهان هم در آن مناطقی که مهاجران ساکن بودند شرایط تا حدودی بهبودیافته اما مسئله آشفتگی بازار بسیار، فراتر از این مباحث است.
این فعال بیان می‌کند: به‌طورمعمول افزایش نرخ اجاره‌ها در مناطق مرکزی و جنوبی اصفهان،روند شدیدتری را طی می‌کند محلاتی که اتباع در آن ساکن نبوده مگر موارد نادری که بسیار اندک است. ومی افزاید : به نظر می‌رسد آنچه این بازار را مهار کرده تورمی است که بر همه حوزه‌ها رسوخ یافته و خواه‌ناخواه مسکن و بازار رهن و اجاره هم مستثنا نیست. ضمن آنکه بی‌قانونی و نبود یک ابزار مدیریتی تأثیر گذار بر بازار رهن و اجاره،عامل بزرگی است که شرایط را تا این میزان آشفته کرده است. وی در ارتباط با کسادی معاملات خریدوفروش اظهار می‌کند: مضاف بر مشکلات اقتصادی،تورم و نبود نقدینگی در دست مردم،تا زمانی که سیاست‌های اقتصادی کشور در شرایط بلاتکلیفی قرار دارد مالک از فروش مسکن و متقاضی هم نسبت به خرید در تردید قرار می‌گیرد که ماحصل این شرایط،کسادی بسیار زیاد در بخش معاملات خریدوفروش مسکن شده است.
انتظاری برای بهبود بازار مسکن نیست
تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی و شفاف‌سازی بازار،ارائه مشوق‌های مالیاتی برای قراردادهای بلندمدت اجاره،تولید مسکن متناسب با توان خرید خانوارها، کاهش هزینه‌های ساخت و حمایت از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و کاهش هزینه‌های مجوزها، انشعابات و تراکم ساختمان ازجمله راهکارهایی است که کارشناسان حوزه مسکن برای عبور از شرایط ناخوش‌احوال این بخش ارائه می‌دهند.
وضعیت دشواری که در این سالیان، پیرو عدم تمایل برای ساخت‌وساز،جهش‌های قیمتی زمین و مسکن و گرانی هزینه‌های تولید،خریدوفروش را قفل و بازار اجاره را هم تحت تاثیر خود قرار داده است.
و قطعاً بدون اصلاحات ساختاری،انتظاری هم برای بهبود در ادامه سال و حتی سال‌های دیگر نمی‌رود .
براین اساس با ادامه این سبک و سیاق، خانه‌دار شدن برای طبقه متوسط و اقشار کم‌درآمد، همچنان یک رؤیا و بازار مسکن هم در سکوت سنگین رکود، منتظر تصمیمات و اتفاقات دیگری خواهد ماند.
