چرا طلای فرسوده شهرها به نقاط کمعیار برای ساخت مسکن فروخته می‌شود؟
ظرفیت توسعه‌گران در بازآفرینی محله‌ها
«دنیایاقتصاد» در گفت‌وگو با یک جامعهشناس شهری معضل فرسایش کیفیتزندگی در بافت‌های فرسوده شهرها را بررسی می‌کند
این بافت‌های فرسوده علاوه بر آنکه مشکلات اجتماعی بسیاری ایجاد می‌کنند، به دلیل کم طبقه بودن ساختمان‌ها، بدون آنکه شهرهای بزرگ ایران توانایی پاسخگویی به نیاز مسکن و ایجاد واحدهای مسکونی جدید را داشته باشند، در عمل از زیرساخت‌های شهری بهره می‌برند و خود، یک ظرفیتی عظیم در دل شهرها برای تامین مسکن به حساب می‌آیند. با وجود این ظرفیت اما قانونگذاران در برنامه هفتم توسعه به دنبال افزایش محدوده مسکونی شهرها مصوباتی را تدوین کردند. به گفته کارشناسان، توسعه محدوده شهری به ازای هر مترمربع نیازمند تخصیص اعتبار یا هزینه‌ای معادل ۱۰۰ دلار برای آماده‌سازی زمین و زیرساخت‌های شهری است.
در قانون یاد شده ۳۳۰ هزار هکتار به این منظور اختصاص داده شده، درحالی‌که شهرهای کشور بدون در نظر گرفتن ظرفیت بافت فرسوده برای تامین نیاز مسکن و سایر زیرساخت‌های شهری، به شهرهایی کوتاه قامت تبدیل شده‌اند؛ شهرهایی که در مقایسه با بسیاری از همتایان خود در کشورهای پیشرفته مرتفع نشده‌اند و صرفا با بهره‌گیری از نگاه‌های دولتی اشتباه در معرض افزایش مساحت و توسعه افقی هستند. به عبارت دیگر شهرهای ایران قد نمی‌کشند بلکه چاق می‌شوند.
البته این تنها یکی از مشکلات بی‌توجه بودن به بافت‌های فرسوده است. به گفته کارشناسان دست‌نخورده ماندن بافت‌های فرسوده علاوه بر مشکل‌ساز بودن برای مدیریت شهری، مشکلات و مصائب اجتماعی بسیاری پدید می‌آورد که هر کدام هزینه‌های مادی و معنوی متعددی را متوجه شهروندان می‌کند.
اهمیت این مساله سبب شد تا در گفت‌وگو با اسدالله نقدی استاد تمام جامعه‌شناسی شهری، به بررسی علل شکل گیری بافت‌های فرسوده و راه‌های بهبود جایگاه آن در جامعه شهری بپردازیم.
بحث توسعه افقی در شهرهای ایران سال‌هاست که به عنوان تنها راه‌حل ناگزیر برای برون‌رفت از معضل کمبود مسکن و ایجاد بافت مناسب برای ساخت‌وساز مورد توجه مدیران شهری قرار گرفته است. این در حالی‌است که شهرهای بزرگ کشور طی دهه‌های گذشته با افزایش قابل‌توجه مساحت روبه‌رو بوده‌اند. همین امر سبب شده تا مواردی همچون رفت‌وآمد شهروندان، آلودگی هوا، استفاده بیش از حد از خودروهای شخصی در مسافت‌های طولانی و مصرف سوخت به شکل قابل‌توجهی افزایش یابد.
با این حال بررسی تجربه کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که بخش مهمی از نیاز به مسکن جدید از طریق افزایش ارتفاع ساختمان‌ها یا به عبارت دیگر توسعه عمودی شهر میسر می‌شود. به نظر شما دست نخورده ماندن بافت‌های فرسوده و افزایش بیشتر مساحت در شهرهای بزرگ چه پیامدهای منفی دارد؟
بحث بافت فرسوده و ارتباط آن با جامعه یکی از مسائل مهمی است که در شهرهای ایران به‌خصوص در شهرهای بزرگ به تحلیل و بررسی و اقدامات جدی نیاز دارد. ذکر این نکته بسیار حائز اهمیت است که برای شهرهای تاریخی کشور در بسیاری از موارد دو مفهوم بافت تاریخی و بافت فرسوده دارای همپوشانی هستند و در برخی موارد نیز به طور کامل به یک محدوده از شهر اطلاق می‌شوند. با این حال تمرکز ما در این گفت‌وگو بر بافت فرسوده و پیامدهای آن است.
به‌رغم پایین بودن کیفیت زندگی در بافت‌های فرسوده همچنان تعداد زیادی از شهروندان در چنین بافت‌هایی زندگی می‌کنند. این فضاها از لحاظ جغرافیایی نیز مساحت زیادی از شهرهای بزرگ را اشغال کرده‌اند. بافت‌های فرسوده هم از بعد اقتصادی و هم بعد اجتماعی و کالبدی و همچنین زیست پذیری مساله‌ساز هستند. زیرا زمانی که بافت شهری فرسوده می‌شود، کیفیت زندگی نیز در آن فرسایش پیدا می‌کند. در چنین فضایی برنامه هفتم توسعه مقرر کرده تا شهرهای ایران برای پاسخگویی به نیاز مسکن، نسبت به گذشته فضای قابل ساخت بیشتری داشته باشند که به معنای افزودن به بافت شهری است.
انتقادی که به این قانون وارد است این است که تاکنون نیز شهرهای ما به اندازه کافی «پخشایش» یا همان رشد افقی داشته‌اند. رشد افقی، توسعه پایدار شهر را از جنبه‌های مختلفی به خطر می‌اندازد، این مساله به دلیل بلعیدن عرصه‌های کشاورزی، باغی و منابع طبیعی برای محیط زیست مشکل ایجاد می‌کند.
همان‌طور که در ابتدای صحبت‌هایم اشاره کردم یکی از عوارضی که بافت‌های فرسوده ایجاد می‌کنند، این است که با پیر شدن کالبد شهر یا منطقه‌ای از آن زیست پذیری کاهش پیدا کرده و سبب می‌شود شهروندان اصلی آن محله‌ها کم‌کم به نقاط دیگری کوچ کنند. در این شرایط ساختار اجتماعی بافت نیز به دلیل تغییر سریع وضعیت فرهنگی و افزایش سیال بودن جمعیت در آن نقاط، به مکانی موقت برای زندگی تبدیل می‌شود.
برای بهبود وضعیت بافت‌های فرسوده بخشی از مسوولیت به عهده شهروندان آن مناطق و بخش دیگر به عهده مدیران شهری است. متاسفانه در ایران چندان برای بهبود این وضعیت کاری انجام نشده است. همین امر سبب شده تا در نبود فعالیت‌های لازم بافت‌های فرسوده کارآمدی خود را از دست بدهند و در بسیاری از شهرها فرسودگی بافت به معضل تبدیل شود.
غفلت از بافت‌های فرسوده و عدم رسیدگی به آنها چگونه زمینه را برای افزایش آسیب‌های اجتماعی فراهم می‌کند؟ آیا این مساله ناشی از مهاجرت شهروندان قدیمی این نواحی است یا دلیل دیگری دارد؟
همان‌طور که در ابتدای بحث اشاره شد بافت‌های فرسوده ساکنان با ثبات خود را از دست می‌دهند و به محیطی برای گذر شهروندان (زیست ناپایدار) تبدیل می‌شوند. در واقع این محیط‌ها با رفتن ساکنان قبلی بیش از پیش امکان زیست افرادی با آسیب‌های اجتماعی یا افراد دارای جرم و بزه که از لحاظ اجتماعی جایگاه مناسبی ندارند را در خود فراهم می‌کنند. بنابراین محله جایگاه و کارکرد تاریخی خود را به عنوان بخشی از شهر ایرانی از دست می‌دهد.
محله‌های ایرانی محیط‌هایی هستند که از افراد و خانواده‌هایی تشکیل می‌شوند که از لحاظ اجتماعی، اقتصادی و یا فرهنگی هم سنخ به شمار می‌روند. در گذشته این مساله منجر به شکل‌گیری یک نظام اجتماعی، نظام حمایتی و نظام کالبدی می‌شد که خدمات مشخصی را در بطن خود شکل می‌داد. اما در مقابل، کاهش کیفیت زندگی به واسطه فرسوده شدن بافت سبب می‌شود تا سرمایه اجتماعی در این مناطق از بین برود. این مساله منجر به افزایش گمنامی و غریبه شدن مردم با یکدیگر می‌شود که خود عاملی برای افزایش آسیب‌های اجتماعی و جرم است.
اگر بخواهیم این موضوع را به زبانی تخصصی‌تر شرح دهیم بافت فرسوده نوعی دعوت‌کنندگی درون خود ایجاد می‌کند که همین امر بر اساس تئوری پنجره شکسته شرایط را برای افزایش جرم و بزه تسهیل خواهد کرد. بنابراین منظور این نیست که ساکنان بافت‌های فرسوده لزوما افراد نامناسبی هستند، بلکه منظور این است که این بافت‌ها به دلیل داشتن ساختمان‌های مخروبه و نیمه مخروبه، در اصطلاح فضاهای بی‌دفاع شهری ایجاد می‌کنند.
عدم رسیدگی به محیط‌های فرسوده در بافت‌های قدیمی، چگونه محله‌ها را بدنام می‌کند و برای آنکه از چنین وضعیتی دور شویم چه راه حل‌هایی را می‌توان برای باز احیای محله‌های فرسوده به کار بست؟
پس از مرحله قبلی با افزایش میزان بی‌دفاع شدن یک محدوده شهری، آن محله برچسب می‌خورد. یعنی بد بودن فضای زیستی فرهنگی یا اجتماعی آن به شهرت محله تبدیل می‌شود. بنابراین با افت شاخص‌های کیفیت زندگی تنزل عینی به تنزل ذهنی تبدیل می‌شود. بیشتر شدن عدم تمایل به زندگی در چنین مناطقی رفته‌رفته فرآیند فرسوده شدن بافت را تشدید و تمامی آنچه که شرح داده شد را بیش از پیش افزایش می‌دهد.
یکی از فعالیت‌هایی که می‌توان برای جلوگیری از تشدید فرسوده شدن بافت‌ها و کاهش فضاهای بی‌دفاعی شهری انجام داد، «بازآفرینی مناطق قدیمی و فرسوده‌ای» است که کارکرد تاریخی دارند. ما در ایران تجربه‌های موفقی داریم و نمونه‌های مشابه و حتی بهتر از آن نیز به وفور در خارج از کشور یافت می‌شود.
در این فرآیند مناطق قدیمی شهر به برند تبدیل می‌شوند و با ایجاد زیرساخت‌هایی نظیر زیرساخت‌های گردشگری، هنری و فرهنگی به اعتبار محله و شهر افزوده می‌شود. ایجاد فروشگاه‌های فرهنگی‌هنری همچون فروشگاه‌های صنایع دستی و گالری‌ها یکی از اقداماتی است که برای نیل به این هدف می‌توان انجام داد.
چنین فعالیت‌هایی به رونق محله و اشتهار مثبت در آن می‌انجامد. با افزایش اقبال به زندگی در یک محدوده علاوه بر رونق اجتماعی، رونق اقتصادی نیز ایجاد می‌شود. این مساله به تبع، محله‌های قدیمی و فرسوده را از سوت و کوری خارج و به مکان‌هایی سرزنده برای زندگی و فعالیت‌های اقتصادی تبدیل می‌کند.
به واسطه چنین فعالیت‌هایی بر قیمت زمین‌های موجود در بافت‌های فرسوده افزایش یافته، همچنین ارزش افزوده‌ای که مناطق جدید و یا نوساز شهر دارند در این مناطق نیز با ایجاد ارزش فرهنگی و اجتماعی بهبود می‌یابد.
افزایش مساحت شهرها علاوه بر آنکه نیاز به سرمایه‌گذاری عظیم برای ایجاد زیرساخت‌ها دارد، به دلیل افزایش تردد در معابر شهری و همچنین مسائل مربوط به آلودگی، مشکلات زیست محیطی بسیاری ایجاد می‌کند. به نظر شما تاثیر این شکل از توسعه در فضای شهری چیست؟
افزایش مساحت شهرها یا به عبارت بهتر افزودن بر بافت مجاز شهری مغایر با منشورهای محیط زیستی است. در چند دهه اخیر بسیاری از فضاهای سبز طبیعی نظیر باغ‌ها در اطراف تهران به ساخت مسکن اختصاص یافتند. این فضاها به طور طبیعی نقش ریه‌های شهر تهران را ایفا می‌کردند. با توجه به آنکه در سال‌های گذشته بر مساحت تهران افزوده شده نمی‌توان این مسیر را تا ابد ادامه داد. این مساله تنها مختص شهر تهران نیست. در شهری نظیر همدان نیز بافت مسکونی در حال گسترش به سمت شمال و جنوب است و از بین رفتن فضاهای از موجود در آنها نظیر باغ‌ها آینده این شهر را تهدید می‌کند.
این مساله در هر جایی که اتفاق بیفتد نظام تنفسی شهرها را در آینده با مشکل مواجه خواهد کرد. بنابراین اگرچه ممکن است در شهرهای کوچک برنامه‌ریزی برای رشد افقی شهرها منطقی باشد، اما در کلان‌شهرهای کشور این روند باید متوقف شود. رشد افقی علاوه بر آنچه که گفته شد، منجر به افزایش نیاز به تردد شهری در مسافت‌های طولانی‌تر با خودرو می‌شود که این امر، خود مساله گرما در شهرهای بزرگ را تشدید می‌کند.
در شهری نظیر تهران فضاهای با هویت تاریخی و واجد ارزش فرهنگی بسیار وجود دارد که بخشی از آنها قابل بازآفرینی است و برای جلوگیری از مضراتی که شرح دادم باید زمینه لازم برای بازآفرینی و استفاده بهینه و کارآمد از آنها فراهم شود.
ظرفیت توسعه‌گران در بازآفرینی محله‌ها
مساله غیرمنطقی که در این فرآیند رخ می‌دهد این است که فضاهای سبز طبیعی قابل افزودن به بافت شهری از بین می‌رود و بعدا همان شهر هزینه گزافی را برای ایجاد فضای سبز نظیر پارک‌ها پرداخت می‌کند.
در بسیاری از شهرهای بزرگ و توریست‌پذیر جهان، عموما محدوده‌های متفاوتی برای ساخت‌وساز در ارتفاع‌های مختلف وجود دارد و همین امر سبب شده تا از لحاظ بصری چهره این شهرها در مناطق مرتفع و مناطق بی‌ارتفاع دارای توازن باشد. این در حالی‌است که در شهرهای ایران چنین چیزی را شاهد نیستیم. این مساله را چطور تحلیل می‌کنید؟
یکی از معضلاتی که در شهرهای ما وجود دارد، این است که شهرهای ایران پهنه‌بندی نشده‌اند. در بسیاری از کشورها مشخص شدن مناطق خاص سبب شده تا وضعیت شهر چه از لحاظ تاریخی و چه از لحاظ بازسازی و بازآفرینی مشخص باشد. برای مثال آمستردام شهری است که دارای یک بخش قدیمی و یک بخش جدید است. مشخص بودن محدوده قدیمی آن باعث شده تا در عمل بازسازی و متناسب کردن بخش‌های سنتی شهر با نیازهای نوین با سهولت بیشتری انجام شود.
در ترکیه شهری نظیر استانبول نیز همین وضعیت را دارد. پهنه‌بندی درست بخش‌های مختلف شهرها سبب می‌شود تا به هنگام انجام ساخت‌وساز در آنها ویلاسازی یا آپارتمان‌های کوتاه و ساختمان‌های بلند به‌درستی تفکیک شود. این در حالی است که رشد شهرهای ما در اصطلاح فنی «دندان موشی» است. به این معنا که مناطق به تفکیک برای انواع ساخت‌وسازها مشخص نشده‌اند. همین مساله سبب شده تا در بسیاری از شهرها بافت‌های تاریخی به طور یکدست قابل بازآفرینی و نوسازی نباشند.
برخی از ساختمان‌ها و بخش‌های بافت‌های تاریخی تخریب شده، برخی دیگر تغییر کاربری و برخی دیگر نیز مناسب برای بازسازی و بازآفرینی است. در یک فرآیند کارشناسی و دقیق باید این سه از هم تفکیک شوند. عرصه‌های قابل استفاده در حال حاضر بخش مهمی از شهرهای ما را تشکیل می‌دهند و به جای آنکه انبوه‌سازی در بیرون شهرها انجام شود، باید از این ظرفیت استفاده کافی به عمل آورده شود. در نگاه اقتصادی این بخش‌هایی که در دل شهرها بدون استفاده صحیح باقی مانده‌اند، قابلیت ایجاد اشتغال و گردش مالی مناسبی دارند و به اقتصاد شهرها کمک نیز می‌کند.
با این حال ناهماهنگی‌هایی که میان شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی و میراث فرهنگی وجود دارد، مانع از تبلور استعدادها و ارزش‌های مناطق فرسوده و تاریخی در شهرها شده‌اند. به نظر می‌رسد که ترکیب مصالح فردی و مصلحت جمعی در سیاستگذاری و هماهنگی میان دستگاه‌های مختلف می‌تواند به شکوفایی بخش‌های یاد شده بیانجامد.
تجربه استفاده از بافت‌های فرسوده برای ساخت‌وساز و طرح‌های موفق بازآفرینی شهری در کشورهای پیشرفته نشان می‌دهد که بدون همکاری و به کارگیری نیروهای توانمند بخش خصوصی و استفاده از توان تخصصی آنها بهبود وضعیت در بافت‌های فرسوده شهرهای بزرگ کشور چندان ممکن نیست. به نظر شما آیا می‌توان این تجربه موفق را در ایران نیز تکرار کرد؟
طی دهه‌های گذشته در بیشتر شهرداری‌های کشور به‌خصوص در شهرهای بزرگ، تمرکز بر افزایش درآمد از طریق مواردی نظیر تراکم و جریمه‌های ناشی از خلافی بوده است. از طرفی دیگر اساسا تجربه جهانی نیز موید وجود عملکردی مثبت از سوی دولت‌ها برای اجرای پروژه‌های شهرسازی دولتی‌ساز به‌خصوص موفقیت در بازآفرینی شهری نیست. در این مسیر، استفاده از توانایی‌های بخش خصوصی سالم و مسوول، بهترین راه‌حل برای بهبود فضاهای شهری براساس تجربه‌های جهانی و مطالعات بین‌المللی است.
انتخاب فعالان توانمند و سالم در بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های شهری که مسکن تنها بخشی از آن است، می‌تواند به افزایش ظرفیت زیست پذیری و تعامل اجتماعی منتهی شود. در پروژه‌های شهرسازی که توسعه‌گران صنعت ساختمان می‌توانند اجرا کنند ایجاد فضای سبز، زیرساخت‌های رفاهی، ورزشی و خدمات زیرساختی و آموزشی نظیر بهداشت مدرسه و سایر تسهیلات مورد نیاز برای زندگی، بخشی از پروژه‌های بزرگ در نظر گرفته می‌شود. در کشورهای پیشرفته بخش مهمی از این طرح‌ها به فعالان اقتصادی که غیر رانتی انتخاب می‌شوند، سپرده می‌شود.
بازیگران اقتصادی در این مسیر می‌توانند به بهترین شکل دولت را برای رسیدن به اهداف تعیین شده به منظور تامین مسکن و سایر زیرساخت‌های شهری و ایجاد شهرهای بالنده و زنده همراهی کنند.
در این تحلیل ذکر این نکته ضروری است که ایجاد شهرهای جدید بدون در نظر گرفتن نکاتی که مطرح شد، می‌تواند به نحو دیگری حاشیه نشینی و مضرات آن را باز تولید کند. من پیش‌تر در یک مقاله اشاره کرده‌ام که عدم مراقبت از پروژه‌های مسکن مهر می‌تواند حاشیه نشینی عمودی را به وجود آورد.ما در تصمیم‌گیری‌ها و برنامه‌ریزی‌های توسعه شهری، به بخش خصوصی مسوول و غیر رانتی نیاز داریم تا بتوانیم در ایران مسکن خوب و با کیفیت برای تمامی اقشار داشته باشیم.
در این مسیر توجه به ملاحظات فرهنگی و اجتماعی اهمیت بسیاری دارد. نظارت و حمایت دولت از بخش خصوصی می‌تواند در این چارچوب، مسکن با کیفیت را که لازمه داشتن زندگی مناسب برای آحاد مردم است را تامین کند.
