سلطان بازدهی غیرمولد
زمین پنج برابر درآمد خانوار رشد کرد
یکی از بدترین تبعات جهش‌های قیمتی در بازار مسکن، سقوط شدید قدرت خرید خانوار، کاهش صرفه اقتصادی ساخت‌وساز به‌واسطه سهم بالای قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن و مهم‌تر از همه، قدرت گرفتن سوداگران و محتکران زمین و درنهایت افزایش بی‌عدالتی و بی‌خانمانی در کنار رشد طبقه کوچکی از ملاکان نوکیسه بوده است. داده‌ها نشان می‌دهد در دو دهه اخیر قدرت خرید خانوارها به‌خصوص در کلان‌شهرها بیش از ۵۰درصد سقوط کرده که رشد جمعیت اجاره‌نشین‌ها، افزایش حاشیه‌نشینی و مهاجرت به شهرهای اقماری از تبعات آن محسوب می‌شود.
شکاف قیمتی
به‌روزترین داده‌های مرکز آمار ایران درباره قیمت زمین و ساختمان کلنگی در مناطق شهری در سال ۱۴۰۰ منتشر شد. اما داده‌های بانک مرکزی از فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری کشور نشان می‌دهد در نیمه اول سال ۱۴۰۳ میانگین قیمت هر مترمربع زمین در مناطق شهری کشور حدود ۲۵ میلیون تومان بوده است. طبق داده‌های فوق بالاترین قیمت زمین مربوط به مناطق شهری تهران با متری ۱۱۰ میلیون تومان بوده که استان البرز با حدود ۵۴.۸ میلیون تومان در رتبه دوم و استان مازندران با ۳۵.۶ میلیون تومان در رتبه سوم قرار می‌گیرد.اصفهان باقیمتی حدود ۲۱میلیون تومان در رتبه ۱۹جدول گرانی زمین در کشور ایستاده است.
طبق داده‌های بانک مرکزی از وضعیت فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی از سال ۱۳۸۵ تا نیمه اول سال ۱۴۰۳ قیمت زمین در کل مناطق شهری کشور با رشد ۱۱۳ برابری از متری ۲۲۲ هزار تومان به بیش از ۲۲ میلیون تومان رسیده است.
در اصفهان هم قیمت زمین از متری ۲۱۵هزار تومان در سال ۱۳۸۵به حدود۲۱میلیون تومان در نیمه اول سال ۱۴۰۳رسید که رشد بیش از ۱۰۰ برابری را نشان می‌دهد.
نکته جالب‌توجه رکورد بیشترین جهش قیمت زمین به شهرهای کوچک‌تر مانند کرمانشاه با رشد ۳۴۷ برابری طی ۱۹ سال، از متری ۸۶ هزار تومان در سال ۱۳۸۵ به متری حدود ۳۰ میلیون تومان در نیمه اول سال گذشته رسید. رتبه دوم افزایش قیمت‌ها در دست استان هرمزگان با رشد ۲۵۲ برابری قرار دارد. طی دوره ۱۹ساله مذکور، قیمت زمین در این استان از متری حدود ۱۴۰ هزار تومان به ۳۵ میلیون و ۳۸۸ هزار تومان رسیده و استان همدان هم با رشد ۲۴۷ برابری در رتبه سوم بیشترین افزایش قیمت‌ها در این دوره ۱۹ساله قرار دارد.
قرار گرفتن تهران و اصفهان در رتبه بیستم و نوزدهم رشد قیمت زمین حاوی چندین نکته است. اول اینکه به نظر می‌رسد استان‌هایی که رشد‌های جهشی را تجربه کرده‌اند به علت بارگذاری‌های جدید در حوزه‌های صنعت و خدمات بوده که به جذب جمعیت جدید منجر شده یا با افزایش شدید قیمت‌ها در استان تهران، قدرت خرید مهاجران از شهر‌ها و روستا‌ها برای سفر به این استان به‌شدت کاهش‌یافته و جمعیت مهاجر مجبور شده در استان خود ساکن شود که این جمعیت جدید و تقاضای جدید، جهش قیمت زمین را در پی داشته است.
مورد سوم شاید مربوط به سیاست‌های شهرداری‌هاست. هرچه شهرداری‌ها برای صدور مجوز‌های ساخت‌وساز سخت‌گیرانه‌تر عمل کنند و احتکار زمین در حاشیه شهر‌ها افزایش‌یافته باشد، احتمال جهش‌های قیمت زمین بالاست و درنهایت جبران جاماندگی قیمتی نیز می‌تواند باعث جهش قیمت زمین شود.
افت قدرت خرید ملک
مهم‌ترین پس‌لرزه افزایش افسارگسیخته قیمت زمین، سقوط قدرت خرید خانوار، کاهش صرفه اقتصادی ساخت‌وساز به علت سهم بالای قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن و رشد سوداگران و محتکران زمین و درنهایت افزایش بی‌خانمانی بوده است. ماحصل این وضعیت، افزایش بی‌رویه قیمت مسکن و درنتیجه کوچ بخش زیادی از مستأجران از مناطق میانی شهر به جنوبی‌ترین نقاط یا حتی تبعید اجباری آن‌ها به سکونتگاه‌های حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی بوده است.
مقایسه داده‌های هزینه-درآمد مرکز آمار ایران در دو سال 1385 و 1402 و برآورد سال ۱۴۰۳ و داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد در سال 1385 خانوار‌های شهری کشور با کل درآمد یک‌ساله خود می‌توانست 35 متر زمین مسکونی خریداری کند. این میزان با افت 70.6 درصدی در نیمه اول سال 1403 به 10.3 متر رسیده است.
طبق داده‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، طی دوره 19 ساله 1385 تا 1403 بیشترین سقوط قدرت خرید مربوط به استان‌های کرمانشاه، ایلام، هرمزگان، آذربایجان غربی و همدان بوده است. کمترین افت قدرت خرید زمین مسکونی مربوط به استان‌های سیستان‌و‌بلوچستان با 31 درصد افت، خراسان شمالی و قزوین با 35 درصد و سمنان و اصفهان نیز به ترتیب با 43 و 47 درصد بوده است. اصفهانی‌ها در سال ۱۳۸۵ با درآمد یک سال خانوار توان خرید ۳۴متر زمین داشته‌اند که در سال ۱۴۰۳به ۱۸متر کاهش یافت.
بر اساس داده‌های بانک مرکزی ایران، طی دو دهه اخیر سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساختمان‌های آغازشده توسط بخش خصوصی در کل مناطق شهری کشور، روندی قابل‌توجه را طی کرده است.
طبق این داده‌ها، از سال 1385 سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به‌طور پیوسته افزایش‌یافته است. در سال 1385، این سهم در کل مناطق شهری کشور 43.4 درصد بود که در سال‌های 1391 تا 1393 به 51 تا 53 درصد رسید. این افزایش نشان‌دهنده فشار‌های بازار و تقاضای بالای زمین در آن زمان بود. در سال‌های 1394 تا 1398، سهم زمین به 48 تا 49 درصد کاهش یافت، اما در سال 1399 دوباره به 52 درصد رسید. در سال 1400، این سهم به 47.4 درصد کاهش یافت که نشان‌دهنده آرامش نسبی در بازار دلار و جبران جاماندگی رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. بااین‌حال، در سال‌های 1401 و 1402، سهم زمین در مناطق شهری کشور به ترتیب به 45 و 47.9 درصد رسید که نشان‌دهنده افزایش مجدد قیمت زمین و تأثیر آن بر هزینه‌های ساخت‌وساز بود. در سال 1403 با رکود شدید مسکن و زمین و تورم بالای 50 درصدی مصالح ساختمانی، بازهم سهم زمین کاهشی شده و به 44.8 درصد رسیده است.
سلطان بازدهی غیر مولد
زمین در ایران به سلطان بازدهی‌های غیرمولد تبدیل‌شده است. در این خصوص داده‌های رسمی نشان می‌دهد طی سال‌های 1385 تا نیمه اول سال 1403 در حالی قیمت زمین در مناطق شهری کشور حدود 113 برابر رشد کرده، که بالاترین رشد درآمد خانوار از سال 1385 تا 1403 مربوط به استان خراسان شمالی با 60 برابر، قم با 59، زنجان با 55، آذربایجان شرقی، تهران و فارس با 53 برابر، اردبیل و اصفهان با 52 برابر، البرز و یزد با 51 برابر بوده و بنابراین قیمت زمین بین 2 تا 5 برابر درآمد خانوارها در استان‌های مختلف رشد داشته است.
عباس شاکری و همکاران در تحقیقی با عنوان "تحلیلی بر وضعیت رشد قیمت‌های زمین و مسکن و ارتباط آن با برخی متغیر‌های کلان اقتصاد ایران" تاکید می‌کند که "پرش‌های قیمتی مسکن بدون تردید با همراهی و همسازی نقدینگی امکان‌پذیر بوده است. بنابراین رشد نقدینگی بدون تردید در ایجاد و پرش‌های کم‌سابقه بخش مسکن مؤثر بوده است. اما ماهیت سوداگری فعالیت‌های این بخش باعث شده رونق خرید زمین و مسکن هم خود موجب تحریک پول منفعل شود و کمیت و کیفیت نقدینگی را تحت‌تأثیر قرار دهد."
درنهایت اولین و مهم‌ترین راهکار چاره‌اندیشی برای تورم است که موجب شده همه دارایی‌های مصرفی و سرمایه‌ای ازجمله زمین و مسکن هم ابزار سرمایه‌گذاری و حتی سفته‌بازی قرار گیرند.
