خانه‌ای بر بام شهر
چالشی که در بستر خلأ نظارتی، تورم افسارگسیخته و ناآگاهی عمومی در حال گسترش بوده و اعتماد عمومی را هدف گرفته است.
سکونت دریک فضای غیرقانونی
رهن سوئیت طبقه پنجم یا اجاره پشت‌بام منزل ازجمله آگهی‌هایی است که در پلتفرم‌های معاملات مسکن، کم‌وبیش با آن روبرو می‌شویم.
واقعیتی که گویای شروع یک بحران است، گرچه خیلی هم ناآشنا نیست. به‌طوری‌که تقریباً از سال‌های ۱۳۹۸ به بعد هراز چند گاهی گزارش‌هایی از اجاره غیرقانونی فضاهایی مانند پشت‌بام‌های مسکونی و تبدیل بدون مجوز آن‌ها به محل سکونت یا انبار تجاری منتشر می‌شد اما دریکی دو سال‌های اخیر با جهش قیمت‌ها، این پدیده گسترده‌تر و عیان‌تر شده است.
ساخت‌وسازهایی که برای آن‌ها نه مجوز شهرداری صادرشده، نه سندی و نه حتی امکان دریافت انشعاب آب و برق وجود دارد. اما خریدار، اغلب با یک قولنامه بی‌اعتبار، وارد معامله‌ای پر ریسک می‌شود.
قابل‌تامل آنکه خانواده‌هایی حتی علی‌رغم آگاهی از نادرستی این مسیر، از سر اجبار اقتصادی و صرفا برای داشتن سقفی بالای سر، حاضر به سکونت در چنین فضاهای غیرقانونی می‌شوند. حال‌آنکه در مناطق بالای شهر هم همین فضاها باقیمت‌های غیرواقعی و کلان با عناوینی مانند پنت‌هاوس یا روف‌گاردن به فروش می‌رسند.
حاصلی از ضعف نظارت نهادهای مسوول،فشارهای اقتصادی،گسترش معاملات آنلاین بدون چارچوب قانونی و ناآگاهی مصرف‌کنندگان از حقوق خود و پیامدش افزایش پرونده‌های قضایی، اختلافات ساکنان ساختمان‌ها و سردرگمی خریداران است؛ که در صورت عدم برخورد قاطع با این‌گونه تخلفات و نبود سیاست‌های حمایتی مناسب برای اقشار آسیب‌پذیر، به بحران‌های اجتماعی و حقوقی گسترده‌تری منجر می‌شود.
بدون رعایت ضوابط و مجوز‌های قانونی
بر اساس قانون، تملک آپارتمان‌ها، پشت‌بام و سایر بخش‌های مشاع ساختمان ازجمله فضاهایی هستند که مالکیت اختصاصی برای آن‌ها تعریف‌نشده و به‌صورت اشتراکی در اختیار تمامی ساکنان ساختمان است. بنابراین، واگذاری چنین فضاهایی به‌عنوان ملک مستقل، از منظر حقوقی و ثبتی ممکن نیست و مردم باید آگاه باشند که معامله‌این‌گونه فضاها، از اساس باطل است.
بنا به گفته داود بیگی نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، هیچ پشت‌بامی ازنظر حقوقی و ثبتی، ملک مستقل به شمار نمی‌رود.
او تاکید می‌کند: فروش یا اجاره این فضاها کاملاً باطل است و خریداران هیچ‌گونه دسترسی قانونی برای پیگیری حقوق خود ندارند.
و ادامه می‌دهد: برخی افراد سودجو بدون رعایت ضوابط و مجوز‌های قانونی، اقدام به ساخت‌وساز در پشت‌بام ساختمان‌ها کرده و این فضاها را برای استفاده مسکونی خود یا اجاره به دیگران آماده می‌کنند. درحالی‌که این اقدامات نه‌تنها غیرقانونی است، بلکه پیامد‌های حقوقی و قضایی متعددی را نیز برای افراد درگیر به دنبال دارد.
این مسوول تصریح می‌کند: پشت‌بام‌ها نه‌تنها سند ندارند، بلکه امکان دریافت آب، برق، گاز و سایر انشعابات نیز به‌صورت مستقل برای آن‌ها فراهم نیست. بنابراین، افرادی که اقدام به خرید یا اجاره این فضاها می‌کنند، نباید انتظار داشته باشند که بتوانند همانند یک واحد مسکونی عادی، خدمات شهری دریافت کنند.
و حالا پرسش اصلی آنکه آیا پدیده پشت‌بام فروشی فقط در پایتخت شکل‌گرفته و یا در کلان‌شهرهایی مانند اصفهان هم‌چنین چالشی مطرح است؟
اصفهان، شهری که به‌طورمعمول،ازلحاظ تورم در صدر جدول قرار داشته و طبیعتا گرانی‌های بخش مسکن هم،فشار زیادی را بر ساکنان آن وارد آورده است. به‌طوری‌که فعالانش تأکید می‌کنند هرچه می‌گذرد خریدها کمتر و رکود هم شدیدتر می‌شود.
برخی معتقدند باوجود تورم عمومی و گرانی مصالح ساختمانی که تقریباً ۶۰ درصد از هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود احتمال گرانی ۲۰ تا ۳۰ درصدی مسکن،وجود خواهد داشت.
پیش‌بینی عده‌ای هم آن است اگر نوسانات ارز ادامه‌دار باشد به‌طور مستقیم بر هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن و درنهایت بر رفتار خریداران و سرمایه‌گذاران،مؤثر خواهد بود.
اما در ارتباط با پشت‌بام فروشی در اصفهان،فعالان بازار مسکن آن با اشاره به اینکه چنین احتمالاتی برای همه کلان‌شهرها وجود دارد می‌گویند پشت‌بام فروشی و یا اجاره آن موضوع رسمی و قانونی نیست که بتوان از طریق آمار، نسبت به تعداد آن آگاه شد اما با توجه به گرانی مسکن از خرید تا اجاره و از سویی هم شرایط اقتصادی مردم،این اتفاق برای اصفهان هم دور از دسترس نیست.
واضح آنکه اگر تاکنون هم موردی شنیده نشده اما زمانی که در یک کلان‌شهر مثل تهران در حال انجام است بنابراین شرایط اقتصادی می‌تواند آن را برای دیگر، نقاط هم امکان‌پذیر کند.
حجازی رییس اتحادیه املاک اصفهان در گفتگو با دنیای اقتصاد بیان می‌کند: تاکنون، پشت‌بام فروشی و یا اجاره آن در اصفهان شکل نگرفته است.
وی توضیح می‌دهد: اینکه آیا چنین اقدامی قانونی است یا خیر باید بررسی دقیق شود که پشت‌بام چه ساختمانی فروخته و یا اجاره داده می‌شود؟
و می‌افزاید: درصورتی‌که یک ساختمان مشاع باشد، هیچ مالکیت اختصاصی برای پشت‌بام آن تعریف‌نشده و بنابراین فروش و یا اجاره آن غیرقانونی است. اما اگر کل ساختمان از یک تا چندطبقه در مالکیت یک فرد باشد امکان اجاره و یا فروش پشت‌بام آن وجود دارد و می‌تواند اجازه دریافت پروانه را به خریدار بدهد.
این مسوول یادآور می‌شود: بااین‌حال هنوز چنین پدیده‌ای در اصفهان به وجود نیامده است.
بی‌توجه به هر قانون بازدارنده‌ای
تکرار رفتارهای غیرقانونی مانند پشت‌بام‌فروشی، نمونه‌ای بارز از سوءاستفاده‌هایی است که در سایه خلاءهای نظارتی و ناآگاهی عمومی اتفاق می‌افتد.
رخدادی که نه‌فقط نمادی از عمق بحران مسکن است بلکه نشانی از ضعف سیاست‌گذاری در حوزه شهری،نظارت‌های ناکارآمد، عرضه مسکن ناکافی، و آگاهی پایین مردم است.
گرچه هنوز در همه کلان‌شهرها فراگیر نشده اما هشدار جدی است برای اقشار و دهک‌های ساکن شهرهای پرجمعیت و پرتورم کشور که در جستجوی مسکن، ناچار به انتخاب گزینه‌های این‌چنینی برای خرید و حتی اجاره می‌شوند.
زمانی چنین وضعی نگران‌کننده‌تر می‌شود که این معاملات به دلیل غیرقانونی بودن،از طریق مراجع قضایی هم قابل‌پیگیری نیست و در اصل معامله‌ای فاقد اعتبار محسوب می‌شود.
در این میان از راهکارها و تدابیر زیادی در جهت مقابله با این معضل سخن گفته می‌شود از آموزش شهروندان تا برخورد قاطع قضایی با متخلفان و شناسنامه‌دار کردن آگهی‌ها که قطعاً هرکدام تاثیراتی را در توقف این جریان خواهد داشت.
اما آنچه مهم‌تر به نظر می‌رسد یک تدبیر ریشه‌ای است که با افزایش عرضه واقعی زمین و ساخت مسکن در قالب طرح‌های گوناگون، پاسخگوی نیاز مردم به مسکن باشد.
در غیر این صورت، با رها شدن این بازار به حال خود، عدم برخورد جدی با این موضوع و درنهایت فقدان اجرای سیاست‌هایی کارآمد، به نقطه‌ای خواهیم رسید که در آینده‌ای نه خیلی دور با موجی از آگهی‌های غیرقانونی، معاملات غیرمجاز و سکونت‌گاه‌هایی غیررسمی بر فراز شهرها و بر بام خانه‌ها روبرو خواهیم شد که بی‌توجه به هر قانون بازدارنده‌ای، به چالش امنیتی، اجتماعی و اقتصادی در شهرهای بزرگ کشور تبدیل می‌شود.
