بازوی پژوهشی مجلس عملکرد مولدسازی دارایی‌های دولت را بررسی کرد؛
شکست در مولدسازی
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «ارزیابی عملکرد و مولدسازی دارایی‌های دولت و پیشنهادهایی برای بهبود و تسهیل» به بررسی میزان تحقق هدف‌گذاری‌های دولت برای تحقق درآمد از منشأ مولدسازی دارایی‌ها پرداخته است. شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا در سال ۱۴۰۱ مصوبه‌ای را با هدف تسریع و تسهیل فروش و مولدسازی اموال مازاد دولت و استفاده از منابع آن برای پشتیبانی از بودجه و پروژه‌های عمرانی ارائه داد؛ با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد تا اردیبهشت ماه ۱۴۰۴، تنها ۲۷درصد از املاک مازاد مورد بررسی در این مصوبه به مرحله اخذ مجوز تعیین قیمت یا مزایده رسیده‌اند و بخش عمده‌ای از این تعداد، در مرحله تعیین قیمت باقی‌مانده و یا بدون خریدار مانده‌اند.
پیشینه سیاست مولدسازی اموال دولت به سال ۱۳۹۶ بازمی‌گردد که احکام مرتبط با فروش و مولدسازی دارایی‌های دولت وارد قوانین بودجه سنواتی شد و با گذر زمان، به‌ویژه در سال۱۴۰۱، به‌دلیل تشدید محدودیت‌های درآمدی و کاهش اتکا به درآمد نفتی، این موضوع در قالب مصوبه ویژه هیات عالی مولدسازی تقویت شد. این هیات متشکل از مقامات ارشد اجرایی، از جمله معاون اول رئیس‌جمهور و وزرای کلیدی، اختیارات ویژه‌ای در حوزه واگذاری دارایی‌های مازاد دریافت کرد و مسیر فروش را از تشریفات هیات وزیران کوتاه‌تر کرد. این مصوبه در سال۱۴۰۳ با توجه به ماهیت موقتی آن برای یک‌سال دیگر تمدید شد.
عملکرد مصوبه شورای سران قوا
عملکرد دوساله مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا تا اردیبهشت ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که از مجموع ۲۹۷۰ ملک مازاد مصوب، تنها حدود ۷۹۰ ملک، معادل ۲۷ درصد، به مرحله اخذ مجوز تعیین قیمت یا مزایده رسیده‌اند. از این تعداد نیز بخش عمده‌ای در مرحله تعیین قیمت باقی مانده یا بدون خریدار مانده‌اند. بر اساس آمار، حدود ۷۳درصد املاک مصوب (۲۱۸۰ ملک)، ارزش‌گذاری شده‌اند و بعضا وارد مزایده شده‌اند، اما ۸۸درصد این املاک ارزش پایه‌ای کمتر از ۵۰میلیارد تومان داشته‌اند و تنها ۱۳درصد ارزش بالای ۵۰۰میلیارد تومان داشته‌اند. میانه ارزش این املاک حدود ۵میلیارد تومان و میانگین آن ۱۲۱میلیارد تومان بوده است که در صورت حذف یک مورد خاص در اصفهان، میانگین به ۷۷میلیارد تومان کاهش می‌یابد. این ملک خاص، زمینی در اصفهان با ارزش پایه بسیار بالا بوده که به‌دلیل انتقال بین دو نهاد دولتی، در تحلیل عملکرد فروش لحاظ نشده است.
در مجموع، ارزش کل املاک دارای مصوبه هیات حدود ۵۹هزار‌میلیارد تومان برآورد شده است؛ اما طی این مدت تنها حدود ۲هزار‌میلیارد تومان از محل فروش، معاوضه و تهاتر به‌دست آمده است. در روش‌های فروش، مزایده تقریبا تنها ابزار به‌کاررفته بوده و از ۱۳۶ ملک به فروش رفته در مزایده، میانگین ارزش فروش برابر با میانگین ارزش پایه مصوب بوده است که نشان‌دهنده عدم رقابت قیمتی قابل‌توجه است. علاوه بر مزایده، ۲۳ ملک از طریق معاوضه و تنها یک ملک از طریق تهاتر واگذار شده‌اند. در مقابل، ۶۴۰ ملک به ارزش پایه ۵۸ هزار‌میلیارد تومان اساسا به فروش نرسیده‌اند و با عدم تحقق فروش مواجه بوده‌اند که بخش مهمی از آن به نبود متقاضی بازمی‌گردد.
تحلیل دستگاه‌ها نشان می‌دهد وزارت نیرو با ۳۴۰ ملک و میانگین ارزش ۲۸۳میلیارد تومان، وزارت نفت با ۵۶ ملک و میانگین ۹۲میلیارد تومان و وزارت امور اقتصادی و دارایی با ۹۵ ملک و میانگین ۸۴۰میلیارد تومان (متاثر از ملک خاص اصفهان) از نظر ارزش در رتبه‌های بالا قرار دارند. در مقابل، وزارت بهداشت ۴۹۵ملک با میانگین ۱۸میلیارد تومان و وزارت جهاد کشاورزی ۶۱۳ملک با میانگین ۴۹میلیارد تومان معرفی کرده‌اند که از نظر تعداد زیاد اما از نظر ارزش پایین هستند. قوه قضائیه نیز ۶۸ملک با میانگین ۱۵۳میلیارد تومان معرفی کرده است. برخی وزارتخانه‌ها مانند دفاع و سازمان محیط زیست تنها دو ملک معرفی کرده‌اند که فاقد مصوبه ارزش‌گذاری بوده‌اند.
از نظر نوع ملک، بیشترین تعداد به ساختمان‌های اداری (۸۴۵ مورد با میانگین ارزش ۵۸میلیارد تومان)، مسکونی (۷۸۱ مورد با میانگین قیمتی ۶میلیارد تومان) و زمین (۵۶۱ مورد با میانگین قیمتی ۲۰۱میلیارد تومان) تعلق دارد. همچنین گروه انبار/سوله از میانگین قیمتی بالایی (میانگین قیمتی ۳۶۲۳میلیارد تومان) برخوردار است. این رقم بالا به‌دلیل وجود انبار نفت اصفهان در این لیست است و حذف آن، میانگین این گروه را به ۹۳میلیارد تومان کاهش می‌دهد. گروه‌های دیگر شامل فضاهای آموزشی (میانگین قیمتی ۷۷میلیارد تومان)، مراکز بهداشت (میانگین قیمتی ۶۷میلیارد تومان)، خوابگاه (میانگین قیمتی ۵۰میلیارد تومان)، باغ و باغچه (میانگین قیمتی ۴۰میلیارد تومان) و سایر املاک (میانگین قیمتی ۵۰۰میلیارد تومان) هستند.
چالش‌های مولدسازی
بررسی‌ها نشان می‌دهد در فرآیند اجرای مصوبه مولدسازی، پنج چالش اساسی وجود دارد. نخست، کمبود یا فقدان تقاضای موثر برای اموال مازاد دولت، حتی برای املاکی که مراحل قانونی و آماده‌سازی را طی کرده‌اند.
این مشکل به شرایط اقتصاد کلان، سیاست‌های پولی محدودکننده نقدینگی، و انعطاف‌ناپذیری روش مزایده مرتبط است. دوم، دشواری در پیشبرد تهاتر که با وجود بدهی‌های دولت به اشخاص، به دلیل لزوم تطابق دارایی و بدهی یک دستگاه و نبود خزانه غیرنقد واحد، قابلیت عملیاتی محدودی دارد. سوم، کوچک بودن مقیاس املاک مولدسازی‌شده و پراکندگی آنها در بین دستگاه‌ها که مانع اجرای پروژه‌های بزرگ می‌شود و اغلب باعث می‌شود املاک کم‌ارزش در اولویت قرار گیرند. چهارم، ضعف در اتصال به پروژه‌های عمرانی؛ به‌رغم هدف مصوبه برای تعریف بسته‌های رونق که فروش املاک مازاد را به اجرای پروژه‌های عمرانی پیوند دهد، این امر به‌دلیل مقیاس کوچک املاک، محدودیت گزینه‌ها و کمرنگ بودن نقش سازمان برنامه و بودجه در طراحی بسته‌ها، موفق نبوده است.
پنجم، عدم استفاده موثر از ظرفیت عظیم اراضی دولتی که عمدتا به شکل موردی و در مقیاس کوچک مولدسازی شده و فاقد راهبرد ملی است، درحالی‌که تجارب جهانی نشان می‌دهد مولدسازی اراضی می‌تواند تامین مالی قابل‌توجهی ایجاد کند. برای نمونه، در مصر فروش ۳۱۰۰ هکتار زمین بیابانی در حومه قاهره در سال ۲۰۰۷ معادل ۳.۱۲میلیارد دلار درآمد ایجاد کرد که برابر با ۱۰ درصد کل درآمد مالیات کشور بود. در بمبئی هند، فروش زمین شهری در سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷ بیش از 1.2میلیارد دلار برای توسعه زیرساخت‌های شهری فراهم کرد.
راهکارهای کارشناسی
برای رفع این چالش‌ها، گزارش چند ایده عملیاتی پیشنهاد می‌کند. نخست، استفاده از سازوکار کارگزاری که در آن دولت دارایی مازاد را به یک کارگزار حقوقی تخصیص می‌دهد تا فروش، تهاتر یا مولدسازی را انجام دهد. این سازوکار ضمن حذف نیاز به تطابق مستقیم بدهی و دارایی، انعطاف و سرعت بیشتری به فرآیند می‌بخشد و کارگزار در ازای کارمزد، انگیزه برای افزایش کیفیت و سرعت واگذاری خواهد داشت. دوم، انتشار گواهی اعتبار قابل معامله توسط وزارت اقتصاد معادل بدهی دولت به اشخاص، که صرفا برای خرید اموال مازاد دولت قابل استفاده باشد و قابلیت خرید و فروش در بازار را داشته باشد.
این ابزار می‌تواند بدهی دولت را به تقاضای موثر برای اموال مازاد تبدیل کند و با ایجاد تخفیف عملی در قیمت، جذابیت خرید را افزایش دهد. سوم، الزام وزارت راه و شهرسازی به شناسایی و معرفی لکه‌های توسعه مناسب برای مولدسازی اراضی که توسعه‌دهندگان بتوانند با تهیه طرح تفصیلی و پرداخت هزینه زیرساخت، آنها را به پروژه‌های بزرگ تبدیل کنند. چهارم، ارتقای نقش سازمان برنامه و بودجه از طریق تشکیل کارگروه مشترک با وزارت اقتصاد و دستگاه‌های مالک برای طراحی بسته‌های بزرگ مولدسازی که همزمان فروش دارایی و اجرای پروژه‌های عمرانی را پیش ببرد. پنجم، کاهش محدودیت تطابق بدهی و دارایی از طریق اجازه استفاده از دارایی یک دستگاه برای تسویه بدهی دستگاه دیگر، با جبران ارزش دارایی در بودجه دستگاه صاحب ملک.
به‌رغم پیشرفت در شناسایی و مستندسازی اموال مازاد، عملکرد فروش و مولدسازی بسیار پایین‌تر از ظرفیت بوده است. طی دو سال اجرای مصوبه، تنها حدود ۲۷درصد املاک مصوب به مرحله فروش رسیده‌اند و تنها ۳درصد از نظر ارزش فروخته شده‌اند. ارزش کل فروش، معاوضه و تهاتر حدود ۲هزار‌میلیارد تومان بوده که در مقایسه با ارزش بالقوه املاک مصوب (۵۹هزار‌میلیارد تومان) بسیار ناچیز است. بخش عمده‌ای از املاک عرضه‌شده بدون مشتری مانده‌اند و تجارب موفق تهاتر یا بسته‌های عمرانی بزرگ بسیار محدود بوده است.
گزارش نتیجه می‌گیرد که تحقق اهداف مصوبه نیازمند اصلاحات نهادی، افزایش انعطاف در روش‌های فروش، ایجاد تقاضای موثر از طریق ابزارهای مالی نوین، استفاده راهبردی از اراضی و تقویت همکاری بین دستگاه‌ها و نقش‌آفرینی فعال سازمان برنامه و بودجه است. اجرای پیشنهادهای عملیاتی ارائه‌شده، به‌ویژه سازوکار کارگزاری، گواهی اعتبار قابل معامله و مولدسازی اراضی مستعد، می‌تواند به تسریع و تسهیل فرآیند کمک کند، مشروط بر آنکه اراده سیاسی و هماهنگی نهادی کافی برای پیشبرد این اصلاحات وجود داشته باشد.
