خطر آمارسازی در بازار مسکن
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌‌‌های عمرانی شهر تهران، در گفت‌‌‌وگو با «دنیای اقتصاد» تاکید کرد آنچه در بازار مشاهده می‌شود، «واکنش روانی» است، نه «تعدیل قیمتی» و نه حتی «اصلاح ساختاری.»
او در این رابطه گفت: «وقتی کسی می‌‌‌گوید قیمت مسکن ۸.۵درصد کاهش یافته، باید از او پرسید این عدد بر چه اساسی به‌‌‌دست آمده؟ مگر مشاهدات میدانی تا نیم‌درصد دقت دارند؟ ما به‌‌‌عنوان مخاطب باید نسبت به عدد و رقم حساس باشیم.ببینیم مبنای این اعداد چیست؟ آیا از داده و تحلیل استخراج شده یا صرفا تفسیر ذهنی و هیجانی است؟»
او با اشاره به تاثیر روانی جنگ ۱۲روزه اخیر و نااطمینانی‌‌‌هایی که فضای اقتصادی کشور را تحت‌تاثیر قرار داده، معتقد است آنچه به‌‌‌عنوان افت قیمت ملک مطرح می‌شود، در واقع «تغییر در رفتار فروشنده» است، نه تغییر بنیادین در قیمت بازار.
«در این شرایط بحرانی، بسیاری از مالکان که نیاز فوری به نقدینگی داشتند، ملک خود را با قیمتی پایین‌‌‌تر از عرف بازار عرضه کردند.در بازار به این می‌‌‌گویند «زیرقیمت‌‌‌فروشی»، نه کاهش واقعی قیمت.این رفتار بیشتر حاصل اضطراب مالی و‌نگرانی از آینده‌است، نه نشانه‌‌‌ای از اصلاح بازار یا افت هزینه ساخت.»
وقتی بازار دچار سوء‌‌‌برداشت می‌شود
باقرپور همچنین نسبت به رواج روایت‌‌‌هایی در فضای مجازی که بر «سقوط قریب‌‌‌الوقوع قیمت مسکن» تاکید دارند، هشدار می‌دهد.از نظر او، این روایت‌‌‌ها نه‌‌‌تنها پایه اقتصادی ندارند، بلکه باعث بی‌‌‌اعتمادی و اختلال در تصمیم‌گیری فعالان بازار نیز می‌‌‌شوند.
«برخی افراد در شبکه‌‌‌های اجتماعی بدون تکیه بر تحلیل اقتصادی می‌‌‌گویند قیمت مسکن نصف می‌شود.این افراد بیشتر به‌‌‌دنبال جذب مخاطب هستند تا شفاف‌‌‌سازی بازار.اگر هزینه‌‌‌های ساخت، قیمت زمین، نرخ بهره و نرخ تورم کاهش پیدا نکرده، چطور انتظار داریم قیمت ملک افت کند؟»
آیا خروج اتباع، اجاره‌‌‌بها را کاهش داده‌است؟
موضوع دیگری که در روزهای اخیر به‌‌‌عنوان عامل افت اجاره‌‌‌بها مطرح شده، خروج اتباع غیرمجاز از کشور است.باقرپور این گزاره را نیز «فاقد مبنای کارشناسی» می‌‌‌داند:
«آیا واقعا اتباع غیرمجاز در مناطق مرکزی تهران مستأجر بودند؟ عمده این افراد در حاشیه شهرها، باغ‌‌‌ها یا محل کار زندگی می‌‌‌کردند، نه در واحدهای رسمی شهری.نمی‌توان خروج این افراد را دلیل افزایش عرضه واحدهای اجاره‌‌‌ای دانست.»
او تاکید می‌کند که این نوع تحلیل‌‌‌ها بیشتر «کاربرد رسانه‌‌‌ای» دارند تا «کارکرد تحلیلی.» هر نوع خوش‌بینی به بهبود بازار، باید از مسیر سیاستگذاری، اصلاح نظام عرضه و بازنگری در هزینه‌‌‌های تولید عبور کند.
در نهایت، باقرپور گفت: «بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر بیش از آنکه تابع متغیرهای کلاسیک اقتصادی باشد، تحت‌تاثیر انتظارات تورمی، شوک‌‌‌های روانی و تحلیل‌‌‌های غیررسمی قرار گرفته‌است.ادعای کاهش ۸.۵درصدی قیمت ملک، بدون اتکا به داده‌‌‌های آماری معتبر، از جمله همان تحلیل‌‌‌های غیرقابل اتکاست که تنها کارکرد آن، ایجاد سردرگمی در ذهن خریداران و فروشندگان است.» او افزود: «در شرایطی که نرخ تورم، هزینه ساخت و نوسان قیمت ارز در وضعیت صعودی یا ناپایدار قرار دارند، انتظار برای کاهش معنادار قیمت مسکن، بدون تغییر در ساختارهای کلان اقتصادی، نه واقعی است، نه منطقی.»
