روش‌های تامین مالی در صنعت مسکن و ساختمان
علاوه بر اهمیت بازار مسکن در سطح کلان (آثار آن بر سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی)، مسکن در سطح خرد و خانوار (رفاه خانوار، پس انداز، اجاره و اقساط وام مسکن) نیز دارای اهمیت فراوانی است. در واقع ویژگی‌‌‌های خاص مسکن به عنوان بزرگ‌ترین دارایی موجود در سبد خانوار منجر به این شده که کلیه ذی‌نفعان اعم از سیاستگذاران، مصرف‌‌‌کنندگان و سرمایهگذاران توجه ویژه‌‌‌ای به توسعه این بخش داشته باشند به نحوی که یکی از اصلی‌ترین شعارهای دولت سیزدهم موضوع ساخت ۴ میلیون واحد مسکن بود که البته موفقیتی نداشته است.
عدم سرمایه‌گذاری مناسب در بخش مسکن طی سالیان اخیر در کنار کاهش جدی قدرت خرید مصرف کننده باعث کاهش سمت عرضه و نیز رکود جدی بازار مسکن و صنعت ساختمان شده است. همزمان در بازارهای مالی کشور نیز به دلیل سطح بالای نرخ بهره و همزمان سطوح ریسک بالا، انتظارات سرمایهگذاران از بازده پروژهها زیاد شده و میل به سرمایه‌گذاری (مخصوصا پروژههای بلندمدت) کم شده است. عوامل متعددی باعث شده که بازارهای مالی ایران در تامین منابع مالی پروژههای ساختمانی نمره قابل قبولی نداشته باشند.
در بازار پول و شبکه بانکی کشور انباشت سیاست‌های نادرست دولت‌ها طی بیش از یک دهه اخیر در کنار نظارت ضعیف بانک مرکزی باعث کاهش توان تسهیلات دهی بانکها و ایجاد شبکه بانکی ناکارآمد با کفایت سرمایه پایین و مطالبات غیرجاری بالا شده است. همچنین سیاست کنترل مقداری ترازنامه بانکها که از سال ۱۴۰۰ آغاز شده، منجر به کاهش شدید تسهیلات‌‌‌دهی بانکها طی سنوات اخیر شده است. در حوزه ابزار مالی نیز نبود ابزار اثربخشی همانند اوراق رهنی مسکن (MBS) عارضه دیگری در شبکه بانکی محسوب می‌شود.
بازار سرمایه هم در خصوص تامین مالی پروژههای مسکن و ساختمان تاکنون توفیق زیادی نداشته است. صندوق‌های زمین و ساختمان به تکرار و تنوع زیادی دست نیافتند، شرکت سهامی عام پروژه محور به دلایل متعددی در این بخش هنوز عملیاتی نشده است، ابزارهای بدهی محور (صکوک) هم به دلیل الزامات شفافیت بدون توفیق بوده و ابزار سلف مسکن نیز با وجودی که حدود دو سال پیش روزهای پایانی ابلاغ و عملیاتی شدن را طی می‌‌‌کرد گویا از دستور کار سازمان بورس خارج شده است.
واقعیت بازارهای مالی ایران در حال حاضر بیشتر خشکی و محدودیت منابع است تا وفور منابع و کارآیی بازار مالی، در این فضا قطعا هر صنعتی نسبت به چند سال قبل خود دسترسی محدودتری به منابع مالی خواهد داشت و شرکت‌هایی می‌توانند استفاده بهتری از منابع مالی محدود فعلی داشته باشند که ساختار مالی قوی و شفاف‌تری داشته باشند، ضمن اینکه صنعت ساختمان به دلیل دوره ساخت نسبتا طولانی، فرآیندهای خاص اخذ پایان کار و سند قطعی و دوره طولانی چرخه وجوه نقد نیازهای بسیار متفاوتی با سایر صنایع دارد و به همین ترتیب پیشنهاد ابزار مالی نیز باید با در نظر گرفتن تفاوت‌‌‌ها باشد. به نظر می‌رسد در صورت انجام اصلاحاتی در شرکت‌های ساختمانی، پیمانکاری و انبوه‌سازو ارتقای سطح انضباط و شفافیت مالی و همچنین حکمرانی صحیح این شرکت‌ها، شاهد این خواهیم بود که فضای تامین مالی این صنعت تا حدودی امیدبخش‌‌‌تر شود. با در نظر گرفتن محدودیتهای اشاره شده موارد زیر می‌توانند به عنوان ابزارهای هدف تامین مالی در صنعت مسکن و ساختمان جهت تامین مالی پروژهها به کار گرفته شوند:
۱- صندوق‌های زمین و ساختمان در بازار سرمایه به عنوان یکی از روش‌های مبتنی بر سرمایه و مشارکت که هر چند تجربه موفق و تکرار‌پذیری بالایی نداشته است ولی از طریق اصلاحاتی نظیر کاهش ریسک حقوقی انتقال مالکیت زمین از طرف مالک به صندوق در ابتدا، تسهیل در ارکان متعدد و ... می‌تواند مجددا مبنای تامین مالی این صنعت قرار گیرد.
۲- پذیره نویسی عمومی شرکت سهامی عام پروژه محور در بورس تهران یا فرابورس که با توجه به ظرفیت بالای دستورالعمل صدور مجوز پذیره‌نویسی شرکت سهامی عام پروژه محور برای پروژههای با پیشرفت حداقل ۲۰ درصد و متراژ مفید بالای ۱۲۰ هزار متر مربع در دسترس خواهد بود. البته این ابزار به واسطه امکان جذب منابع مردمی قبل از اتمام پروژه، سختگیری‌‌‌ها و الزامات خاص خود را خواهد داشت.
۳- ابزار سلف مسکن نیز با وجودی که سال گذشته روزهای پایانی ابلاغ و عملیاتی شدن را طی می‌‌‌کرد متاسفانه گویا از دستور کار سازمان بورس خارج شده است. در صورت عملیاتی شدن تامین مالی پروژههای ساختمانی از طریق مکانیزم پیش‌فروش و ابزار سلف مسکن در بورس کالای ایران (متری فروشی)، با توجه به علاقه تاریخی مصرف کنندگان به مدل پیش خرید، این ابزار می‌تواند از طریق‌سازو کار پیش‌فروش آپارتمان تا حدودی به عنوان ابزاری اثربخش برای تامین مالی، افزایش تقاضا و رونق نسبی این بازار عمل کند که نیاز به اخذ مصوبه هیات‌مدیره سازمان بورس و ابلاغ آن دارد. در صورت اجرایی شدن این ابزار شاهد سوق دادن منابع پلتفرم‌های متری فروشی به ابزار شفاف و تحت نظارت سلف مسکن و کاهش ریسک سرمایهگذاران خواهیم بود.
۴- انتشار انواع اوراق بدهی (صکوک) یا اوراق بدهی قابل تبدیل به سهام یکی دیگر از روش‌های تامین مالی صنعت ساختمان خواهد بود که با توجه به بلندمدت بودن پروژههای ساختمانی می‌تواند منابع مالی شرکت‌ها را به صورت نقدی تامین کند. این ابزار به دلیل اینکه اصل منابع در سررسید قابل پرداخت خواهد بود و بسته به نوع صکوک افزایش زمان فاصله پرداخت کوپن‌‌‌ها یا امکان تنفس نیز متصور است، برای این صنعت جذاب خواهد بود که البته داشتن صورت‌های مالی حسابرسی شده توسط حسابرس معتمد سازمان بورس از الزامات کلیدی استفاده از این ابزار خواهد بود.اوراق اجاره، مرابحه و مشارکت دارندگان اوراق در صورت تمایل به تبدیل اوراق خود به سهم می‌توانند نسبت به ارائه درخواست خود اقدام کرده و پس از تصویب هیات‌مدیره و برگزاری مجمع افزایش سرمایه فرآیند مربوط طی خواهد شد.
۵- سازو کارهایی مثل فروش اختیارها و آپشن‌‌‌ها نیز در قراردادهای تامین مالی می‌تواند برای سرمایهگذاران ایجاد جذابیت کند و منجر به تسهیل تامین مالی پروژههای ساختمانی شود.
۶- در بازار پول و شبکه بانکی کشور، انتشار اوراق گواهی سپرده خاص با هدف تامین مالی پروژه مشخص می‌تواند اثربخش باشد. البته گواهی سپرده خاص فعلی که طی دو سال اخیر مورد صحبت زیادی واقع شده بیشتر ماهیت عام دارد و پروژه مشخصی را تامین مالی نمی‌کند.
۷- در صنعت لیزینگ نیز به پشتوانه قرارداد اجاره به شرط تملیک می‌توان به خوبی هدف تامین مالی این صنعت را در تعداد کمی از پروژهها مرتفع کرد.
البته به دلیل سرمایه پایین و منابع محدود شرکت‌های لیزینگ در ایران انتظار تامین مالی پروژههای بزرگ از این صنعت نیست. در این بخش به دلیل نیاز به تامین مالی پروژههای مسکن (قبل از اتمام و اخذ پایان کار) نیاز به طراحی قرارداد تیپ و رعایت الزامات حقوقی با هدف کاهش ریسک طرفین خواهد بود.
در عمده موارد ذکر شده ابزارهای سنجش ریسک می‌تواند فرآیند تامین مالی را تا حدود زیادی پشتیبانی کند و احتمال موفقیت را افزایش دهد، ضمن اینکه به دلیل محدودیتهای جدی بازارهای مالی استفاده از حداقل دو سناریو ضروری به نظر می‌رسد. هر چند ابزارهای اشاره شده می‌تواند تا حدودی به تامین مالی این صنعت کمک کند ولی باید توجه داشته باشیم که ابزارهای تامین مالی به تنهایی وظیفه و امکان رونق کامل صنعت ساختمان را ندارند و رونق کامل این صنعت نیز همانند مابقی بخش‌های اقتصاد تابع رفع تحریم‌ها، کاهش انتظارات تورمی و رشد پایدار اقتصاد است که منجر به کاهش ریسک‌‌‌ها و افزایش تشکیل سرمایه و سرمایه‌گذاری خواهد شد.
* تحلیگر حوزه تامین مالی
