خرید کدام دارایی در انتهای سال‌های یک دهه اخیر و نگهداری آن تا پایان سال ۱۴۰۳، بازدهی بیشتری خلق کرد؟
نقشه راه سرمایه‌گذاری ۱۰ساله در بازارهای ایران
برخی بازار سهام را به عنوان مامن سرمایه‌های خود برگزیده‌اند و پول خود را به خرید سهام اختصاص داده‌اند؛ گروهی در بازار فیزیکی طلا و سکه اقدام به خرید قطعات مختلف سکه یا طلای زینتی کرده‌اند؛ بعضی دلار را برترین دارایی تلقی کرده‌اند و سرمایه خود را به خرید اسکناس آمریکایی اختصاص داده‌اند؛ برخی از سرمایه‌گذاران نیز با خرید ملک، در بازار مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند.
طبیعتا عوامل مختلفی در انتخاب بازار و دارایی هدف برای سرمایه‌گذاری اثرگذار است؛ برخی به طور سنتی به یک بازار یا دارایی خاص علاقه دارند؛ برخی دیگر نیز بازدهی و ریسک یک بازار یا دارایی را مدنظر قرار می‌دهند و بر این اساس، اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. شاید در نگاه اول و بدون رجوع به آمار، افراد تفاوت فاحشی میان بازدهی بازارها احساس نکنند؛ اما اگر با استناد به آمار به بررسی بازدهی بازارها در سال‌های اخیر پرداخته شود؛ مشاهده خواهد شد که تفاوت قابل‌توجهی میان بازدهی بازارها وجود دارد.
در گزارش حاضر به بررسی این موضوع پرداخته خواهد شد که اگر یک شخص، در پایان هر یک از ۱۰ سال اخیر، اقدام به خرید دارایی‌های موردبررسی می‌کرد و آن دارایی را تا پایان سال ۱۴۰۳ نگهداری می‌کرد؛ اکنون نسبت به بازارها و دارایی‌های دیگر چه وضعیتی در رقابت کسب بازدهی داشت.
پناه مطمئن سرمایه‌گذاران
بررسی آمارها گویای این نکته است که اگر یک سرمایه‌گذار در پایان ۵ سال ۹۶، ۹۸، ۹۹، ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲اقدام به خرید نیم‌سکه می‌کرد و آن را تا پایان سال ۱۴۰۳ نگهداری می‌کرد؛ در قیاس با خرید دارایی‌های دیگر در همان مقاطع و نگهداری آنها تا پایان سال ۱۴۰۳، بازدهی بیشتری کسب می‌کرد. به زبان ساده، خرید نیم‌سکه در پایان ۵ سال مذکور، بهترین انتخاب برای یک سرمایه‌گذار در ایران بوده است. در واقع اگر شخصی، در پایان این ۵ سال دارایی دیگری را خریداری می‌کرد و تا پایان سال ۱۴۰۳ نگه می‌داشت؛ بازدهی کمتری نسبت به نیم‌سکه نصیب وی می‌شد.
نکته جالب توجه در خصوص نیم‌سکه این است که این فلز ارزشمند؛ همواره در ۲رتبه نخست در رده‌بندی این بررسی قرار داشته است. اگر مبنای مقایسه، پایان سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵، ۹۷ و ۱۴۰۰باشد؛ نیم‌سکه در رتبه دوم این رده‌بندی قرار می‌گیرد. پس همان‌طور که مشاهده می‌شود؛ نیم‌سکه در ۱۰ سال اخیر، یکی از بهترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در میان دارایی‌های موردبررسی این گزارش بوده است.
رتبه دوم به ربع‌سکه اختصاص دارد که در بررسی حاضر، ۴ مرتبه رتبه نخست را به خود اختصاص داده است؛ اگر یک سرمایه‌گذار در پایان سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵ و ۱۴۰۰اقدام به خرید ربع‌سکه می‌کرد و تا پایان سال ۱۴۰۳ آن را نگه می‌داشت؛ در صدر جدول بازدهی در این ۴ سال قرار می‌گرفت. ربع‌سکه نیز در این بررسی، همواره در ۴ رتبه نخست قرار داشته است و جزو بهترین انتخاب‌ها برای یک سرمایه‌گذار بوده است. سکه امامی در این بررسی، عمدتا رتبه سوم را به خود اختصاص داده است و در اکثر سال‌ها پایین‌تر از نیم‌سکه و ربع‌سکه قرار گرفته است.
دلیل ثبت بازدهی بیشتر در قطعات کوچک‌تر خانواده سکه (نیم‌سکه و ربع‌سکه)، تقاضای بیشتر برای این قطعات است که این فزونی تقاضا، منجر به رشد بیشتر قیمت این قطعات کوچک در قیاس با سکه تمام شده است. افزایش افسارگسیخته قیمت طلا و سکه در سنوات اخیر و عدم همخوانی رشد درآمدها و دستمزدها با تورم سالانه این دارایی‌ها، منجر به کاهش قدرت پس‌انداز و خرید مردم برای خرید این دارایی‌ها برای مقاصد سرمایه‌گذاری شده و عمده تقاضای سفته بازانه و سوداگرانه به سمت و سوی خرید قطعات کوچک‌تر سکه روانه شده است که نقدینگی کمتری را طلب می‌کنند.
خرید سکه امامی در پایان سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵، ۹۶، ۹۸، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و نگهداری آن تا پایان سال ۱۴۰۳، سومین انتخاب برتر در این رده‌بندی است. خرید سکه امامی در پایان سال ۹۷ و نگهداری آن تا پایان سال ۱۴۰۳در رتبه چهارم این رده‌بندی در آن سال قرار گرفته است و در پایان دو سال ۹۹ و ۱۴۰۲ نیز، خرید سکه امامی دومین انتخاب برتر در پایان آن سال بوده است. طلای ۱۸عیار نیز در طی سال‌های ۹۳ تا ۱۴۰۰ همواره عملکرد ضعیف‌تری نسبت به ربع‌سکه، نیم‌سکه و سکه امامی داشته است.
گفتنی است که منظور از عملکرد ضعیف، عملکرد بدتر در سال‌های فوق نیست و این معنا را نمی‌رساند که مثلا در سال ۹۳ یا ۹۴، طلای ۱۸ عیار بازدهی کمتری در قیاس با قطعات فوق به دست آورده؛ بلکه منظور این است که اگر یک سرمایه‌گذار در پایان هر یک از سال‌های فوق، طلای ۱۸عیار خریداری می‌کرد و تا پایان سال ۱۴۰۳ آن را نگهداری می‌کرد؛ بازدهی کمتری در مقایسه با خرید ربع‌سکه، نیم‌سکه و سکه امامی در همان مقاطع به دست می‌آورد.
اما در دو سال اخیر، به دلیل تقاضای زایدالوصفی که برای خرید طلای زینتی وجود داشته؛ شتاب رشد طلای ۱۸ عیار بیشتر شده است؛ اگر مبنا پایان سال ۱۴۰۱باشد؛ طلای ۱۸ عیار پس از نیم‌سکه، دومین انتخاب برتر بوده است و اگر مبنا، پایان سال ۱۴۰۲ باشد؛ طلای ۱۸عیار، پس از نیم‌سکه و سکه امامی، سومین انتخاب برتر بوده است.
چگونه مسکن از بورس پیشی گرفت؟
نکته نخست در این بررسی این است که میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی مناطق ۲۲گانه تهران به عنوان مبنای قیمتی برای بازار مسکن در نظر گرفته شده است. نکته دیگر این است که در این بررسی بازدهی قیمتی بازار مسکن لحاظ شده است و با توجه به این که اطلاعات دقیق و موثقی از میزان بازدهی سرمایه‌گذاران از محل اجاره دردسترس نیست؛ صرفا به بازدهی قیمتی اکتفا شده است.
بر این اساس، بازدهی قیمتی مسکن تهران در این بررسی، جزو ضعیف‌ترین انتخاب‌ها برای سرمایه‌گذاری در سنوات اخیر بوده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که اگر فردی از میان دارایی‌های موردنظر، در انتهای سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵ و ۹۶ اقدام به خرید مسکن در تهران می‌کرد و ملک مذکور را تا پایان سال ۱۴۰۳ نگه می‌داشت؛ براساس بازدهی قیمت ملک، کمترین بازدهی در قیاس با دارایی‌های دیگر نصیبش می‌شد. اگر یک سرمایه‌گذار در انتهای سال ۹۷، مسکن تهران را به عنوان گزینه سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کرد؛ بازدهی بیشتری نسبت به دلار نصیب وی می‌شد و در رده هفتم بهترین انتخاب در پایان سال ۹۷ قرار می‌گرفت.
در پایان ۴ سال ۹۸، ۹۹، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ نیز مسکن در رده ششم این رده‌بندی قرار گرفته و در طی این سال‌ها، همواره انتخاب بهتری نسبت به شاخص کل بورس به عنوان نماینده سهام بزرگ و شاخص‌ساز بازار سرمایه و شاخص هم‌وزن به عنوان نماینده سهام متوسط و کوچک بازار بوده است.
اوضاع نابسامان بورس در سنوات اخیر موجب شده که بازدهی قیمتی مسکن تهران در سنوات اخیر، به‌رغم ریسک کمتر نسبت به بازار سهام، از این بازار بیشتر شود که عملکرد قابل‌توجهی محسوب می‌شود. اما قضیه پایان سال ۱۴۰۲کمی فرق می‌کند؛ اگر شخصی در پایان سال ۱۴۰۲، اقدام به سرمایه‌گذاری در مسکن تهران می‌کرد و دارایی تحت تملک خود را تا پایان سال ۱۴۰۳ نگهداری می‌کرد؛ علی‌رغم عملکرد بهتر نسبت به شاخص هم‌وزن بورس، از شاخص کل بورس جا می‌ماند.
رکود حاکم بر معاملات مسکن تهران در سال گذشته که از محل ضعف تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای ایجاد شده است؛ به بازدهی ۲۲ درصدی در متوسط قیمت مسکن تهران در سال گذشته منتهی شد که یک درصد کمتر از بازدهی شاخص کل در سال گذشته است. البته ذکر مجدد این نکته الزامیست که مبنای این گزارش در بررسی بازار مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌های مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهرداری پایتخت بوده است و ممکن است در حومه تهران یا در همین مناطق ۲۲گانه تهران، اعداد و ارقام متفاوتی از حیث کسب بازدهی به ثبت رسیده باشد.
بورس؛ برنده دیروز، بازنده امروز
اگر یک سرمایه‌گذار در پایان سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵ و ۹۶بازار سهام را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب می‌کرد و تا پایان سال ۱۴۰۳ در این بازار باقی می‌ماند؛ براساس آماری که از دل شاخص هم‌وزن و شاخص کل استخراج شده است؛ از دارایی‌های مبتنی بر طلای مورد بررسی (ربع‌سکه، نیم‌سکه، سکه امامی و طلای ۱۸ عیار)، بازدهی کمتری به دست می‌آورد. یعنی علی‌رغم پذیرش ریسک بیشتر در بازار سهام نسبت به بازار طلا و سکه، بازدهی کمتری در قیاس با ریسک تحمیلی نصیب فرد سرمایه‌گذار می‌شد.
با این حال در پایان ۴ سال مذکور، خرید سهام همواره صرفه بیشتری نسبت به بازدهی قیمتی مسکن تهران و دلار داشته و انتخاب بهتری بوده است. البته در این بخش هم ذکر این نکته ضروری است که مبنای قضاوت، عملکرد شاخص کل و هم‌وزن است و طبیعتا در این بازه‌های زمانی، برخی از سهام موجود در بازار عملکرد بهتری از شاخص‌های کل و هم‌وزن و بعضی از سهم‌ها نیز عملکرد بدتری داشته‌اند. اگر مبنای بررسی، به پایان سال ۹۷منتقل شود؛ مشاهده خواهد شد که خرید سهام کوچک و متوسط بازار سهام، بهترین انتخاب در آن مقطع بوده است.
در واقع در بازه زمانی انتهای ۹۷ تا انتهای ۱۴۰۳، خرید هیچ یک از دارایی‌های موردنظر، به اندازه خرید سهام متوسط و کوچک بازار سهام بازدهی خلق نکرده است. انتهای سال ۹۷، تنها دوره‌ای بوده که بازار سهام توانسته حتی در رقابت با دارایی‌های بازار طلا و سکه نیز عملکرد بهتری از خود برجای بگذارد. رشدهایی که در سهام کوچک و متوسط بازار سهام در سال ۹۸ اتفاق افتاد؛ یکی از مهم‌ترین دلایل این موضوع بوده است. گفتنی است که شاخص هم‌وزن در سال ۹۸ موفق به ثبت بازدهی ۴۳۷درصدی شد.
از انتهای سال ۹۸ اما قضیه فرق می‌کند؛ اگر یک شخص، در پایان سال‌های ۹۸، ۹۹، ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار سهام می‌کرد و سهام خود را تا پایان سال ۱۴۰۳ نگه می‌داشت؛ کمترین بازدهی در قیاس با سایر دارایی‌ها نصیب این سرمایه‌گذار می‌شد.
اگر مبنای آغاز سرمایه‌گذاری پایان ۴ سال مذکور باشد؛ بازدهی بازار سهام از بازار مسکن تهران هم کمتر خواهد بود؛ این در حالی است که اگر نقطه آغاز سرمایه‌گذاری پایان سال‌های ۹۳ تا ۹۷ باشد؛ همواره عملکرد بورس از بازدهی قیمتی مسکن تهران بیشتر بوده است. در نهایت هم اگر نقطه آغاز سرمایه‌گذاری پایان سال ۱۴۰۲ باشد؛ عملکرد شاخص هم‌وزن ضعیف‌ترین عملکرد در این بررسی است و شاخص کل بورس هم بالاتر از میانگین مسکن تهران در رده ششم جای می‌گیرد.
دو روی متفاوت از دلار
عموما دلار به عنوان موتور محرک بازارهای دارایی شناخته می‌شود و بسیاری از دارایی‌ها و بازارها، روندهای خود را با توجه به نوسانات قیمت اسکناس آمریکایی تنظیم می‌کنند. در ۱۰ سال اخیر و در این بررسی، دلار همواره دارایی بدتری نسبت به دارایی‌های بازار طلا و سکه بوده است و در هیچ سالی، خرید دلار و نگهداری آن تا پایان سال ۱۴۰۳، موجب خلق بازدهی بیشتری نسبت به دارایی‌های بازار طلا و سکه نشده است.
دلیل این امر، اثر قیمت اونس جهانی طلا بر بازار طلای داخل است. به بیانی ساده‌تر، دارایی‌های بازار طلا و سکه در سنوات اخیر، علاوه بر این که رشد قیمتی دلار را در قیمت خود منعکس کرده‌اند؛ به دلیل افزایش بهای طلای جهانی، عملکرد بهتری نسبت به دلار از خود برجای گذاشته‌اند. در مقایسه با بازار سهام، اگر مبنای قضاوت پایان سال‌های ۹۳، ۹۴، ۹۵، ۹۶ و ۹۷ باشد، دلار همواره عملکرد ضعیف‌تری نسبت به بازار سهام داشته است و خرید سهام در مقاطع فوق، صرفه و بازدهی بیشتری در قیاس با خرید دلار داشته است.
اما با توجه به عملکرد ناامیدکننده بازار سهام در سنوات اخیر، اگر مبنای قضاوت پایان سال‌های 98، 99، 1400، 1401 و 1402 باشد؛ نتایج دیگری رقم خواهد خورد. اگر شخصی در پایان سال‌های مذکور، اقدام به خرید اسکناس آمریکایی می‌کرد و دلارهای خریداری‌شده را تا پایان سال 1403 نگهداری می‌کرد؛ بازدهی بیشتری نسبت به خرید سهام و رشد قیمتی مسکن به دست می‌آورد. در مقام جمع‌بندی برای این بخش می‌توان این چنین استنباط کرد که در یک دهه اخیر، دلار همواره عملکرد بدتری نسبت به دارایی‌های بازار طلا و سکه داشته است که به دلیل اثر اونس جهانی طلا بر بازار طلای داخلی است.
دلار در پنج سال نخست این بررسی، عملکرد بدتری نسبت به بازار سهام داشته و در پنج سال بعدی عملکرد بهتری نسبت به بازار سهام داشته است. در مقایسه با بازدهی قیمتی مسکن پایتخت نیز، دلار در 9 سال عملکرد بهتری در قیاس با رشد قیمتی مسکن داشته است و تنها در انتهای سال 97، اگر کسی دلار می‌خرید در مقایسه با بازدهی قیمتی مسکن، بازدهی کمتری به دست می‌آورد.
