«دنیایاقتصاد» بررسی می‌کند
توسعه‌دهنده‌ها در خدمت بازار اجاره
در این میان اگرچه برای بهبود اوضاع مستاجران طرح‌هایی همچون مسکن موقتی ارائه می‌شود اما تجربه جهانی نشان می‌دهد که باز گذاشتن دست سرمایه‌گذاران وتوجه به مزیت‌‌‌های صنعتی‌سازی این امکان را فراهم می‌کند تا کاهش قیمت ساخت و‌ساز توأمان با افزایش کیفیت زندگی مردم امری شدنی باشد.
بررسی وضعیت شهر تورنتو نشان می‌دهد که شاه‌کلید تسهیل‌گری بخش خصوصی و استفاده از ظرفیت‌‌‌های توسعه‌گران در شهرهای پرجمعیتی نظیر تهران می‌تواند کارساز باشد، به خصوص آنکه به عنوان یک تجربه مشترک این شهر نیز به مانند تهران از تراکم جمعیتی بالا به‌واسطه مهاجران در سالهای اخیر رنج برده است. برای نیل به این هدف مهم‌ترین گام می‌تواند به رسمیت شناختن جایگاه توسعه‌گرها در بخش ساختمان و ایجاد بسترهای مناسب برای صنعتی‌سازی ساختمان در کشور باشد.
طی سالهای گذشته تغییرات شدید افزایشی اجاره‌بها با تغییرات نرخ دلار از یک سو و رشد بی‌رمق دستمزدها با نرخی بسیار کمتر از تورم سبب شده تا همه ساله وزن سنگین اجاره‌بهای خانوار در سبد مصرف بیشتر و بیشتر شود. این روند تا به آنجا ادامه داشته که بنابر برخی تخمین‌‌ها در حال حاضر در شهرستان‌ها سهم هزینه اجاره مسکن از کل سبد خانوارها خیلی بیش از ۴۰ درصد شود و در شهر بزرگی نظیر تهران این رقم به حدود ۷۰ درصد نیز رسیده؛ نااطمینانی برای ماندن در شهرهای بزرگ دست کم برای اقشار کمتر برخوردار سال به سال بیشتر می‌شود.
فشار اجاره همسو با روند نرخ تورم و حتی در مواردی بیش از آن، افزایش یافته و در طی ۷ سال پس از سرعت گرفتن صعود قیمت ارز، کنشگری موثری برای تعدیل هزینه مسکن خانوار ایرانی در بازار اجاره از سوی سیاستگذاران انجام نشده است. در این میان کنترلی هم اگر بوده، بیشتر به شکل دست‌انداز بر سر راه‌سازو کار بازار انجام شده است.
با این وجود بررسی تجربه کشورهای مختلف حکایت از آن دارد که اگرچه دلیل رشد شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها در ایران با بسیاری از کشورها متفاوت است اما تجربه صعود قیمت و حتی بحران در بازار اجاره ابدا چیزی نیست که مختص بازار مسکن ایران باشد. در همین چشم‌انداز برخی از شهرهای کانادا به خصوص تورنتو در سالهای اخیر با ناترازی شدید عرضه و تقاضا در بازار مسکن و بخش اجاره بوده‌اند.
ازدحام مهاجران در تورنتو
تورنتو به عنوان بزرگ‌ترین شهر کانادا با جمعیتی بیش از ۲.۵ میلیون نفر چهارمین شهر بزرگ آمریکای شمالی است که در منطقه بزرگ‌تری تحت عنوان همین نام در استان انتاریو با جمعیت بیشتری در حدود ۷ میلیون نفر ترکیب شده است. اهمیت اقتصادی این شهر در بستر مبادلات بازرگانی کشور کانادا سبب شده تا تورنتو طی سالهای اخیر به مقصد اول مهاجران به این کشور تبدیل شود. وجود تسهیلات فراوان برای پناهندگان در زمان نخست وزیری جاستین ترودو از جمله عواملی بوده که کانادا را به یکی از جذاب‌ترین کشورها برای پناهندگان تبدیل کرده است.
اهمیت اقتصادی تورنتو به دلیل دارا بودن بسترهای وسیع تکنولوژی و تامین مالی سبب شده تا این شهر جنوبی در کانادا به تنهایی ۱۸ درصد از تولید اقتصاد ملی و ۲۰ درصد از جمعیت کل کشور را پذیرا باشد. بنابراین طبیعی است که در کنار سیاست‌های مهاجرپذیر و مشوق‌های حزب لیبرال کانادا طی دهه گذشته جذابیت اقتصادی این شهر بر تمایل مهاجران و پناهندگان برای داشتن آینده بهتر بیفزاید، تا جایی که هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد جمعیت این شهر را مهاجران غیر کانادایی تشکیل می‌دهند.
تمامی عوامل نام برده در کنار جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن این شهر باعث شده تا افزایش نرخ اجاره‌بها یاهمان‌طور که پیشتر نیز اشاره شد، به زبان ساده‌تر کمبود عرضه نسبت به تقاضا طی سالیان اخیر پای ثابت مشکلات شهر تورنتو باشد.
جدال نابرابر عرضه و تقاضا
در سالهای اخیر، تورنتو با مشکلات بزرگی در زمینه قیمت‌گذاری در بازار اجاره دست و پنجه نرم کرده است. هزینه اجاره مسکن به‌طور پیوسته بالا رفته و یافتن مسکن مقرون‌به‌صرفه در شهر را برای ساکنان دشوارتر ساخته است.
عامل اصلی گرانی روزافزون اجاره‌بها، تقاضای بالا برای مسکن در این شهر است. تورنتو همه ساله به عنوان قطب اقتصادی و فرهنگی مهم در کانادا، افراد زیادی را از سراسر جهان جذب می‌کند که به دنبال فرصت‌ها و کیفیت زندگی بهتر هستند. با این حال، عرضه واحدهای اجاره‌ای طی سالیان اخیر نتوانسته با روند رشد تقاضا همگام شود، که نتیجه آن کمیابی واحدهای اجاری موجود و افزایش قیمت‌ها بوده است.
یکی دیگر از عوامل موثر بر التهاب اجاره‌بها، محدودیت دسترسی به زمین برای برای توسعه‌دهندگان ساختمانی برای ایجاد واحدهای استیجاری است. با توجه به تراکم بالای جمعیت تورنتو، فرصت‌های اندکی برای اجرای پروژه‌‌‌های جدید وجود دارد. این کمبود زمین به این معناست که توسعه‌دهندگان نمی‌توانند تعداد کافی از املاک اجاره‌ای جدید را برای پاسخگویی به تقاضای رو به رشد عرضه کنند.
برخلاف این نگاه که برای حل مشکل بر کاستی‌‌‌های طرف عرضه تاکید می‌کند، طرفداران مداخله دولتی بر این باور هستند که فقدان مداخله دولت در حل این معضل مشهود است. هرچند تلاش‌هایی برای اجرای اقدامات کنترل اجاره صورت گرفته، اما این تلاش‌ها در کاهش مشکل کفایت نکرده؛ پیامد این وضعیت، مواجهه فزاینده بسیاری از ساکنان با دشواری در تامین مسکن اجاره‌ای مناسب در تورنتو است.
بررسی‌ها نشان دهد که تورم مسکن در کانادا طی ۱۰ سال گذشته به حدود ۵۰ درصد رسیده و تورنتو در این میان نزدیکی بسیاری به این روند داشته با این حال مشکل اصلی این است که نبود مسکن کافی برای عرضه به اقشار هدف همچنان آینده این بازار را در هاله‌ای از ابهام فرو برده و بسیاری از متقاضیان زندگی در این شهر را روانه شهرهای اطراف کرده است.
بنابراین اگرچه مداخله دستوری در نظام قیمت‌گذاری بازار آزاد ممکن است نتایج مطلوبی به بار نیاورد، با این وجود اصرار بر سیاست‌های پوپولیستی و چپگرایانه در حزب لیبرال کانادا می‌تواند بر شدت این امر بیافزاید.
تاثیر منفی بر بهداشت
کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه در تورنتو به یک مشکل مبرم تبدیل شده است. تقاضای سرسام‌آور برای املاک اجاره‌ای مشکل بزرگی را ایجاد کرده که منجر به بحران اجاره در شهر شده است.
هزینه بالای اجاره در تورنتو یافتن مسکن مناسب را برای بسیاری از افراد و خانواده‌ها دشوار کرده است. میانگین اجاره در شهر بسیار بالاتر از میانگین ملی است، که تامین اجاره را برای افراد کم‌درآمد و متوسط دشوار می‌کند.املاک اجاره‌ای به‌طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شوند، با لیست‌های انتظار طولانی و رقابت شدید برای واحدهای موجود.
این امر منجر به رقابت‌های سنگین و افزایش قیمت‌های اجاره شده است، که یافتن مسکن مقرون‌به‌صرفه و باثبات را برای افراد حتی دشوارتر می‌کند. با انفجار تقاضا برای املاک اجاره‌ای، مالکان توانسته‌اند اجاره‌ها را بدون انجام تعمیرات یا بهبودهای لازم افزایش دهند.
این امر منجر به افت کیفیت زندگی بسیاری از افراد در شرایط نامناسب کنونی شده است. با توجه به رواج پیش‌ساختگی در کانادا و استفاده از تجهیزات صنعتی برای ساخت دیوارهای پیش ساخته که منجر به افزایش کپک و یا سایر آفات در ساختمان‌ها می‌شود، فاصله گرفتن طرف عرضه بازار از شرایط رقابتی و افزایش قابل توجه نفوذ آنها بر مستاجران چالش‌های بهداشتی ایجاد می‌کند. با توجه به مرطوب بودن فضای شهر تورنتو این مساله منجر به افزایش هزینه‌های نگهداری شده و بر قیمت تمام شده مسکن در این شهر اثر گذاشته است.
بحران اجاره در تورنتو اثرات گسترده‌ای بر شهر و ساکنان آن دارد. این امر به افزایش بی‌خانمانی انجامیده است، زیرا افرادی که قادر به تامین اجاره نیستند، به خیابان‌ها رانده می‌شوند.
تاثیر منفی هزینه‌های بالای زندگی و بی‌خانمانی تنها به اینجا محدود نمی‌شود؛ چراکه با افزایش هزینه‌های روزمره تعداد بیشتری از مردم توان پس‌انداز خود را از دست می‌دهند و با کاهش پس انداز سرمایه‌گذاری بر سازوکارهای اقتصادی حاکم بر تورنتو اثر منفی می‌گذارند. بنابراین اثر مشکلات موجود در بازار مسکن درآمدهای مالیاتی شهر را نیز تحت تاثیر قرار داده و می‌تواند در بلندمدت تهدیدی مضاعف بر کیفیت زندگی چنین شهرهایی داشته باشد.
همکاری میان دولت و سازمان‌های غیر انتفاعی
بحران مسکن در تورنتو ناشی از عوامل مختلفی از جمله تقاضای بالا برای واحدهای اجاره‌ای، دسترسی محدود به مسکن مقرون‌به‌صرفه، و افزایش قیمت‌های اجاره بوده است. این امر منجر به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا شده و یافتن مکان‌های مناسب و مقرون‌به‌صرفه برای زندگی را برای مردم دشوار کرده است.
برای حل مشکل مسکن مقرون‌به‌صرفه، دولت محلی تورنتو چندین ابتکار اجرا کرده است. این ابتکارات شامل ایجاد برنامه‌های مسکن ارزان، تامین بودجه برای ساخت واحدهای مسکن مقرون‌به‌صرفه جدید، و اجرای اقدامات کنترل اجاره برای کمک به تثبیت قیمت‌های اجاره است. یکی از این ابتکارات، طرح مسکن مقرون‌به‌صرفه است که با هدف ایجاد واحدهای مسکن ارزان قیمت بیشتر در شهر انجام می‌شود.
از طریق این طرح، دولت در ساخت واحدهای جدید سرمایه‌گذاری می‌کند و یارانه‌هایی را برای مقرون‌به‌صرفه ساختن آنها برای افراد و خانواده‌های کم‌درآمد فراهم می‌کند.
علاوه بر ابتکارات دولتی، سازمان‌های غیرانتفاعی نیز در تورنتو وجود دارند که برای ارائه گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه تلاش می‌کنند. این سازمان‌ها بر تملک و مدیریت املاک به‌طور خاص برای افراد و خانواده‌های کم‌درآمد تمرکز دارند.
یکی از نمونه‌ها، شرکت مسکن اجتماعی تورنتو (TCHC) است که بزرگ‌ترین ارائه‌دهنده مسکن عمومی در کانادا است. این شرکت واحدهای اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه را برای خانوارهای کم‌درآمد ارائه می‌دهد و خدمات حمایتی را برای کمک به ساکنان در حفظ ثبات مسکن فراهم می‌کند.
در مجموع، کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه در تورنتو یک مشکل مبرم است که باید در سالهای پیش رو به آن پرداخته شود. در این مسیر ابتکارات دولت و تلاش‌های سازمان‌های غیرانتفاعی در ارائه گزینه‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه برای افراد و خانواده‌هایی که به آن نیاز دارند، حیاتی است. به گفته کارشناسان با همکاری و تشریک مساعی میان سازمان‌های دولتی و غیر دولتی، می‌توان بحران اجاره در تورنتو را تاحدودی کاهش داد و اطمینان حاصل کرد که همه به مسکن مقرون‌به‌صرفه و مناسب دسترسی پیدا می‌کنند.
حمایت از توسعه‌گران به طرق مختلف
اما برای بهبود وضعیت بازار اجاره در تورنتو و شهرهای مشابه یکی از کارهایی که دولت‌های محلی و دولت فدرال انجام می‌دهد، تلاش برای کاهش هزینه تمام شده ساخت و‌سازبه خصوص برای آن دسته از توسعه گرانی است که در حوزه اجاره فعالیت دارند. در این زمینه راهکارهایی نظیر مشوق‌های مالیاتی تخصیص اعتبار به پروژه‌ها و همچنین کاهش موانع وام‌گیری از سوی متقاضیان مسکن انجام می‌شود.
این مساله سبب خواهد شد تا با افزایش توان مالی مصرف‌کنندگان نهایی تقاضا برای بازارهای خرید و اجاره افزایش یابد و در شرایطی که قیمت تمام شده وام با قیمت تمام شده مسکن توامان کاهش یافته توان دسترسی به مسکن مقرون به صرفه و اقتصادی برای متقاضیان فراهم شود.
در این میان کاهش هزینه‌های دولتی در مسیر ساخت‌وساز نیز یکی از عمده مسائلی است که در کشورهای پیشرفته دنبال می‌شود. برای مثال در سال گذشته میلادی اعتباری در حدود ۵۰۰ میلیون دلار کانادا با بهره اندک برای ساخت آپارتمان‌های جدید و تکنیک‌های نوین ساخت و‌سازکه می‌توانند بر قیمت تمام شده اثر معنادار بگذارند تخصیص داده شد.
اعیان‌نشینی و تاثیر آن بر مسکن اجاره‌ای در تورنتو
اعیان‌نشینی اما وضعیتی متناقض را در تورنتو پدید آورده که تاثیر قابل توجهی بر دسترسی و مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن اجاره‌ای در این شهر دارد، چرا که این مساله بر دسترسی کمتر به مسکن ارزان قیمت می‌افزاید.
اعیان‌نشینی به تحول یک محله از یک منطقه کم‌درآمد یا طبقه کارگر به یک محله طبقه متوسط اشاره دارد. این اغلب شامل بازسازی و توسعه مجدد املاک موجود است که ارزش آنها را افزایش می‌دهد و ساکنان با درآمد بالاتر را جذب می‌کند. در نتیجه، قیمت‌های اجاره در این محله‌های در حال اعیان‌نشینی در حال بیشتر شدن است. همین مساله یافتن مسکن مقرون‌به‌صرفه را برای افراد و خانواده‌های کم‌درآمد دشوار می‌کند.
مشکل اعیان‌نشینی و تاثیر آن بر مسکن اجاره‌ای به ویژه در تورنتو رایج است. این شهر رشد جمعیت سریع و هجوم افراد پردرآمد را تجربه کرده است که منجر به افزایش تقاضا برای مسکن شده است. در نتیجه، اعیان‌نشینی به یک مشکل عمده تبدیل شده و همان‌طور که پیشتر اشاره شد گران بودن خانه‌ها در این شهر مردم بیشتری را به سمت شهرهای دیگر روانه کرده و بر فقر مسکن در درون تورنتو می‌افزاید.
با مطلوب‌تر شدن محله‌ها و افزایش ارزش املاک، مالکان انگیزه دارند تا واحدهای اجاره‌ای را به گزینه‌های سودآورتر مانند اجاره‌های کوتاه‌مدت تبدیل کنند. این امر دسترسی به مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه در شهر را بیشتر کاهش می‌دهد. به گفته کارشناسان تغییر سریع‌تر کیب محله‌ها می‌تواند منجر به از دست دادن انسجام جامعه و احساس تعلق شود.
درسی برای بازار مسکن
با توجه به مرتفع بودن شهر تورنتو و کم بودن بافت قابل ساخت و‌سازدر آن به نظر می‌رسد که در این زمینه توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات می‌توانند به دلیل نقش‌های کلیدی که در توسعه شهری ایفا می‌کنند عملکردی قابل قبول ارائه از خود دهند. با توجه به اینکه تولید و ساخت مسکن در مقیاس بالا از سوی توسعه‌دهندگان در تمامی کشورها به خصوص کشورهای پیشرفته امری مسبوق به سابقه است. حضور آنها می‌تواند به عنوان فعالان اصلی صنعت ساختمان، بر کاهش هزینه‌ها در زمینه خرید و اجاره نقش قابل توجه بازی کند، به خصوص آنکه استفاده از روش‌های صنعتی‌سازی در مقیاس بالا در کنار شیوه‌های نوین ساخت و‌سازخود عاملی مهم در جهت شکل دهی به کیفیت و قیمت تمام شده مسکن است.
نکته دیگر اینکه توسعه‌دهندگان علاوه بر افزایش عرضه مسکن نقش مهمی در بهبود زیست اجتماعی مناطق ساخته شده بازی می‌کنند،همان‌طور که دنیای اقتصاد در گزارش‌های پیشین به تجربه مختلف کشورها با استفاده از صنعتی‌سازی و لزوم بهره‌گیری از توان دولوپرها یا همان توسعه‌دهندگان صنعت ساختمان اشاره کرده بود، توسعه‌گران ساختمانی تقریبا تنها قشری هستند که می‌توانند با طراحی مجتمع‌های بزرگ مقیاس ضمن ایجاد فضایی مناسب از جهت امکانات رفاهی و شهری برای شهروندان، همزیستی مسالمت‌آمیز و سازنده‌ای را میان اقشار مختلف اجتماع ایجاد کنند.
در نهایت انتظار می‌رود که این رویه با توجه به بهبود وضعیت مسکن در دسترس به کاهش تورم آن در سالیان پیش رو منتهی شود. تحقق چنین رویدادی به عنوان یک تجربه موفق در کنار تجربه سایر کشورها برای کلان شهرهای ایران نیز در نظر گرفته می‌شود.
ازآنجاکه کلان شهرهای ایران به خصوص تهران در سالهای اخیر رشد سرسام‌آور اجاره‌بها را شاهد بوده‌اند، به‌کارگیری تجربه‌های جهانی به خصوص ایجاد فضای مناسب برای بروز و ظهور توسعه گران ساختمانی این امکان را فراهم می‌کند تا در نهایت بازار مالکیت و اجاره رفته رفته فضای امن‌تری را از حیث کیفیت و کارایی به مردم ایران ارائه دهد.
